志哥浅谈法拍房

张德志律师 · 发表于 2021-1-23 21:29

刚才有位吃喝er咨询了法拍房的事，简单说两句。
1、法拍房可以买吗？
当然可以买，法院卖的，法院最大嘛，但要谨慎，要做功课，成都这边拍到了法拍房又反悔，被法院扣掉保证金的还是有不少的。
2、限购吗？
成都是不限购的，海南、北京之类是限购的。
3、法拍房有坑吗？
有，还比较多。
几年前，志哥看到法拍上处理一栋楼，10几个临街铺面加上楼上的空置商业，上千平方，位置也不错，还不到400万。但那楼一拍、二拍都流拍了（一拍可以按评估价或直接打七折，二拍在一拍价基础上打八折，变卖维持二拍价），眼看进入变卖程序。志哥虽然没有钱，但还是很激动，把自己卖了去买的心都有。那个房子是比较熟的法院处置的，那天去处理执行案子，志哥就“无意间”提起那栋楼，说价格还是巴适，可以下手不？答曰：以后有经扯，一般人还是不要碰。原来，该楼的大部分都被债主占了，不少人还有原产权人出具的抵债手续，当时法院是只负责过户、不管腾房的（现在有的法拍房也是这样），而能搞到抵债手续强行占房的，大概率是当地牛人，真要拿下来，后续要做的动作很多，估计几年也理不干净。。。
除了这种情况，还有比如有长期租约（大多数是虚假合同但很难证明），根据买卖不破租赁原则，租客有权要求继续履行租赁合同，那你拿房就要十多年以后去了。
还有欠费，物管水电之类的，这个一般不会太多。
税也是个问题，有的税费很高，有的法拍房明确买方承担双方税费（现在有改观，好像很多已经变成代卖家缴，15天之内可以找法院退了）。
另外集体土地上的房、联建房，一般过不了户，没有缴土地使用费的，也要补。。。
以上是常见的坑，还有其它的，不细说了。
4、志哥买过法拍房吗？
买过，而且是有租约的（没办法，只能买得起有坑的法拍小别墅）。下手前志哥做了很多功课，连承租人和老赖的关系都查清了，内心确信是虚假合同，但也只能抱着尽量推翻租赁合同，就算无法推翻也愿意接受最坏结果（继续履行租赁合同）的心理去拍的。因为坑很明显（法院公布里明确了租赁合同），该房在变卖阶段志哥一人参拍拿下，然后过户（当时明确买卖双方税费由志哥承担）。后来房子收回来了，志哥花了差不多一年时间去对付租赁合同。。。
钱嘛，确实省了一些。
5、志哥是否提供法拍房服务？如果想入手，有什么建议？
不提供，因为需要调查核实的比较多，跑路不少，风险不小，收费还不好收高了，典型的吃力不讨好。
如果想入手法拍房，志哥认为产权清晰、没有租约且已经腾空的法拍房，风险相对小一点，具体情况具体分析吧。只是，这类法拍房的成交价一般比较高，抢的人很多。
6、买卖双方合意的情况下，能不能通过法拍方式购买限购、限售房？
不建议，志哥因相关案件在中院提出过这类合同可能无较的观点，法官当庭表示有道理。此外，双方合意通过诉讼方式形成债权债务、进入执行程序，突破限购政策，买卖特定房屋，风险太大（不排除其它人竞买），而且涉及虚假诉讼，志哥不提供代理服务。
7、有没有法拍房推荐？
志哥一般不推荐，因为不是自己经手的，完全不清楚有哪些问题。
但是，志哥最近在执行程序中处置几套债务人的房产，相对来说算是比较稳当的：
一套是二环内老牌豪宅——锦江区东湖花园的电梯洋房，4楼大平层，150多平带独立产权车位，280多万起拍，老赖已经清退，无欠费，可贷款，目前市场价应该在500万元左右，该小区17年成交过一套400多平是1000万以上（应该是别墅），一套是青白江城区的双拼别墅，200多平，6室6厅5卫，精装修，300万出头起拍，老赖承诺成交就搬。这两套马上开拍，估计大家是赶不上了。
年后还有一套龙泉城区的联拍别墅（端头，装修还行），后续志哥会在朋友圈更新。
敬请期待喔