成都楼市再次处于半疯癫状态，周末看房记

l10741 发表于 2021-02-01 14:38
我举燕郊的例子实际只是从炒作手法来类比的，换大房的趋势是人民生活水平提高之后的必然趋势，最多能占现在已有住房的20%，现在成都还限购，房子的流通注定了只能在存量人群里面流转，每年的人口净流入成都实际并不多，看了成都人口统计，主城几个区净流出，周边卫星城是流入，那么可以说周边的龙泉温江新都还有大量流入人口可以支撑房价，也说明了一个问题，流入人口的供房能力是趋于下降的，那么可以参考的逻辑就是新流入人口不具备购买动辄三五百万的能力的，高端房的群体有限，而且还是只能在成都存量高端人口群里面博弈，所以炒作这个涨价是能拉动一批潜在购买人群，长远看高价房消费能力有限，不具备炒作的空间，没啥意思。

外地人在成都买的多我达州兄弟伙刚买了中海天府里四百多万

来自苹果APP客户端

默然成漂 · 发表于 2021-2-2 21:22

popov 发表于 2021-02-01 16:03
有个统计，说是成都卖出10套房，2套卖给省外来的人，6套卖给川内的人，所以成都的虹吸效应是客观存在的。另外就是资金都是趋利避害的，把老破小处置掉，购买新房是正常思维，所以新房需求旺盛（选择南边或卫星城也是这个思维，因为交通的通达性已经缩小卫星城和主城区的差异，而且卫星城更适合居住且新房供应量大）。但是这里面有几个问题：1、开发商追求利润，卖给购房者的房价已有一定程度的溢价，加上商贷利息那么高，到手实际成本是偏高的。2、拿到房子又是几年的禁售期，资金成本持续叠加。当你想出售的时候，可能已经过去好几年了，理论上来说房价要上涨50%你才能保本。3、你想出售的时候，是否有人接盘，能够短期变现还是未知。这也是上面控制的目的，把超发资金锁定在房市里。
        但是由于目前各地基本都是土地财政，所以上面的意思也是可以涨，但是不能涨太快，所以这还是刚性泡沫，只要慢慢涨，一时半会破不了，但是涨太快就说不定了。目前上海、深圳这些地方，也是被上面敲打，这些地方已经不是刚需在买了，更感觉是击鼓传花赌通胀。。目前成都也有点这个趋势，刚需可以买，但是投资的话成本有点高，我始终觉得最后要能变现，才是最真实的资产，不能变现的资产都是名义资产（个人观点哈）

理论上来说房价要上涨50%你才能保本。如果是按揭的加杠杆的话根本不需要涨那么多

来自苹果APP客户端