老杨又说房事现有卖二手房程序相当不合理对卖家非常不利稍不注意房钱两空

通服老杨 · 发表于 2023-11-4 19:02

上月通过中介卖了一套房，买家是即将结婚的漂亮设计师一枚，给自己买的婚前财产

买家是按揭，当天看房，当天签合同交定金，牛不牛？哈哈，主要我优惠给到位了

合同一签，马上双方都交中介费1.5个点

然后收定金5万。

约定首付走银行监管（过户后银行秒放）。

后期贷款是买家拿到新证时交给银行抵押，然后银行再放款给我！！！
当时我就觉得虚火，但是我问了其他中介，说的都是这样操作的！！！

没办法，心想有合同在，再加上我多年识MM的经验，这个妹子应该可靠，就这样办吧！
-------------------
合同签定后，中介和银行帮MM跑贷款合同，约10天后，银行贷款批了，就约时间去房管局过户，
过户完成后，我收到首付款，当时中介问取新证要不要我一路和买家去，我很爽气的说，不去，喊她自己去拿就是。
中介提醒说一般卖家都要一起去拿证（然后监督买家把证抵押给银行以便放款）。
我比较忙，也相信那个妹子，就没有去，喊妹子自己去的，她自己也自觉地交银行了，随后10天左右银行打给我尾款!
-------------------

当时我就在想，这个交易流程真的有问题！
房产都过户了，卖家都没有收到钱，万一过户后买家突然出状况了（死亡、刑事纠纷、撤销贷款、或者贷款突然办不下来）
那卖家不是瓜起了。。。。
--------------

流程还不如2016年我卖那套房子！依稀记得是买家先给定金、首付（可以走资金监管），最后过户那天过户完毕，银行尾款自动到我账上！
当初真的是这个流程！
这个就没有空子可以钻！

附：
最近网传重庆出的一些大事情：
（转载）
上百多位业主房子卖了，过完户了，却收不到尾款，房子竟然被买家单方面悄悄撤销了按揭手续，并另外找其它银行及贷款公司进行了抵押套现，案件涉及金额上亿元。两百多位卖房人陷入了房财两空的境地，损失惨重。而对应的上百位买家竟然也是重大的受害者。
这数百起二手房交易大骗局，到底有何玄机？这事件发展到现在到底怎么样了？
1 消失的尾款，200多卖房人房财两空
630先报道了石女士的案例。今年6月，一名叫李杰的人通过恒田房产表示要购买石女士沙区的一套房子，并交了2万定金。后来李杰又以种种理由最终让石女士和所谓侄儿刘强重新签订购房合同，房产直接过户给刘强，按揭资料也由刘强来签订。
石女士重新签了合同，并和刘强去长寿一家银行进行了面签。几天后，中介说银行已经通过审批，通知石女士办理过户手续。过户当天，自称李杰朋友的倪伯伟给石女士付了定金和首付40万，石女士收到首付款后就将房子过户到刘强名下。中介表示后面由他们把证回给银行，石女士等着银行放款就可以了。
然后石女士苦等几个月后，一直没有等到尾款。她去银行咨询才得知，原来7月份买家已经单方面去银行撤销了按揭贷款手续，125万的按揭尾款没了着落。当初面签时买家找了一家担保公司，过户后房产证交给了买家找的这家担保公司。而这家房屋中介不仅没有经手最后的回证环节，甚至连办理回证的这家担保公司的名字都不知道，如今也联系不上。
卖房找不正规小中介，各环节都存在巨大风险。
新闻播出后，另一位受害人老杨联系了630，他们的经历和石女士的情况基本相同。联系进行交易的买方也是李杰和倪伯伟，但最终过户给了一位叫丁利的女士。
买家团伙在过户后都单方面悄悄撤销了按揭贷款手续，另外，买家会找其他金融机构进行了抵押贷款，把钱贷出去了。卖家把房子过户给买家后收不到尾款，房财两空。
而根据上游新闻报道，目前重庆已经有200多位受害人有类似遭遇，涉案金额数以亿计。在这些案例中，倪伯伟的名字频频出现，但最终上证的买家却是其它不同的人，这其中到底有什猫腻？
原来，这些买家竟然也都是重大受害人，他们被称作房产的代持人，行业黑话也被称作猪仔。
所以总结一句，卖房签约合同一定不能出现卖房同意过户到指定人名下的约定，这其实是诈骗团伙安排替罪羊的第一步。
2 替罪羔羊，愚昧无知、贪小失大的代持人
在630持续的报道中，真相渐渐浮出了水面。有一位上证的买家李先生接受采访披露了相关细节。
这位李先生当初正是被倪伯伟拉进去的，他们被称为房产代持人，也就是说真正出资购房的人不是他们，他们只是扮演买家的角色。
过户时房产会过户到代持人名下，然后这些代持人需要配合背后团伙去卖家面签的银行撤销按揭贷款，同时也需要配合去另外的金融机构进行抵押贷款。
重新抵押贷款的钱全部被背后团伙全部拿去了，代持人则又背上了上百万的抵押贷款
（猪仔背账）。倪伯伟等背后团伙会告诉代持人，抵押分期还款会由他们来按时支付。
那么，代持人会得到什么呢？根据李先生透露，根据征信情况不同，
代持人会拿到5千到2万不等的代持费。
诈骗团队找的代持人通常都是文化水平低下的低收入者，这些代持人法律意识淡薄，愚昧无知，对潜在风险一无所知。代持人不会想到，为了贪图一丁点儿蝇头小利的代持费，他们已经陷入了巨大的风险陷阱，将成为替罪羔羊，甚至万劫不复。
钱被背后诈骗团队拿去了，代持人不仅欠着卖家的尾款，还另外背上了上百万的抵押贷款。
如今东窗事发，倪伯伟等人的诈骗团伙已经停止向代持人贷款账户打款，这种情况持续下去，代持人将因为持续逾期还款而成为失信人，上征信黑名单。
就算诈骗团伙最后被判刑，但如果钱已被他们转移海外或者挥霍一空，那些钱有可能最后无法追回，代持人恐将成为替罪羔羊。代持人也将成为这场骗局中的重大受害人，最后的境遇甚至可能会比卖家还惨。
持续逾期不还款，代持人名下的房子会成为法拍房，而法拍房通常只能在市场价基础的六七折才可能成交。但这些房子被诈骗团伙通过银行、小贷公司、消金平台等金融机构多次抵押后能贷出市场价八九成甚至等同市场价的钱（金融机构内卷且不规范）。也就是说
房子法拍后的钱连还银行等金融机构的欠款都不够，更无法偿还卖家的尾款。
代持人会被银行及卖家继续追债，代持人名下自己的其他所有资产都可能会被债方申请冻结拍卖。
根据代持人李先生透露，他们背后团伙看起来是一个组织严密、分工明确、精通法律的团伙，他们中间有房屋中介、银行员工，甚至还有律师来应对代持人和卖家。
那么，这伙人在回证环节找到了什么漏洞？在这些案例中，相关的房产中介人员和银行工作人员，到底是无辜的还是同伙？
3 漏洞在哪里？中介、银行是同伙还是无辜？
我们回顾630报道的几起案例，关键问题都出在了回证环节，也就是在房子过户之后，买家私下单方面取消了按揭手续，而且去其他金融机构做了抵押，从而导致卖家无法拿到尾款。
第一个关键问题，在二手房交易中买家为什么能够单方面取消按揭手续？
面签后银行审批需要时间，在按揭审核通过前，买方单方面申请撤销手续，这是买家权利，银行是不能拒绝的，这种情况银行也没有义务告知卖方。如果在按揭未通过审核之前，中介和买家甚至银行串通哄骗卖家过户，过户后买家自然就能轻松取消原来按揭手续。
如果银行按揭已经审核通过，那么原则上需要买家和卖家到银行办理书面手续，买家无法单方取消。但如果这家银行是买家自己找的银行，买家背后的诈骗团伙买通银行工作人员勾结参与，也不排除银行违规取消按揭手续的可能。
总结一句，找不靠谱的小中介和允许买家自己找银行办按揭，都会给卖家带来风险。所以我们看到，而这次事件中被涉事中介也基本以小中介门店为主。
第二个关键问题，按揭审核通过并完成过户之后，为什么买家能够在其他银行进行抵押贷款套现？
在房产过户时，买家需要通过渝快办给卖家面签的银行进行抵押授权。中介将房产证拍照回传给银行即可，银行就可以办理抵押了，等银行办完抵押就能够在产权中心查到抵押情况。但这个过程在重庆通常需要大约一周的时间。
回证环节从取证到回证给银行办完抵押有一周的空窗期，而且信息不透明，这就是二手交易环节的关键漏洞。
注意，只要过户完成，买家就已经拿到房产证（即便卖家或中介来保存房产证原件，买家也能私下申请补证）。在取证到办完抵押这一周时间差里，买家持证在手，就能动歪心思。买家团伙拿房产证在其他银行等金融机构办理抵押贷款时，因为信息不透明，这些金融机构这时还查不到抵押情况，很快就会给买家放款。
即便是正规大中介，这个漏洞风险都难以杜绝。但如果大中介正规操作，会控证控抵押环节，如果买家有其他异常抵押行为，负责人的中介人员在正常办理过程中很快就会发现异常并做出对应处理。所以，收费最高但相对规范的绿皮中介这次没被波及。
在重庆200多起案例中，买家团伙基本是找的小中介，因为小中介管理不规范，中介人员更容易被骗或者更可能参与其中。找正规大中介卖房能够较大程度避免这种二手交易风险，出了问题也能积极面对。
但是，只要回证环节这个漏洞没有打上补丁，这种风险就并不能绝对避免。
4 新规出台，重庆二手房交易漏洞打补丁了
如何给二手房交易环节打补丁呢？
竟然关键漏洞是回证后到抵押设立完成之间的时间差，那么就应该消除这个时间差。事实上，根据网友留言，诸如在青岛这些城市，过户回证和办抵押就是同时间进行的。没有时间差也就没有这个漏洞。
另外，根据重庆本地的中介从业人员所说，重庆曾经有一段时间也是过户取证和抵押同时进行的。但我们也不知道这个流程为什么后来又改变了，而且也导致了漏洞。
事件发生以后，重庆很快出台了新规，优化了二手房交易转移预告和抵押预告登记工作，从而为这个漏洞打上了补丁。
这份通知落款时间是2021年12月28日，通知自印发之日执行，也就是新规已经在执行，原来的漏洞已经打上补丁了。打补丁的方式可以理解为通过预告登记解决了回证到银行设立抵押的时间差问题。
根据通知，转移预告登记和抵押预告登记都在网上申请，申报材料也实行无纸化申报，尽量简化了流程。最重要的一点，不动产登记机构需要及时处理预告登记申请，最长也不得超过1个工作日，登薄后还会向权利人发放电子版不动产登记证明。根据我国民法典规定，预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，预告登记后，其他银行也能通过预登记平台查到信息，买家还想拿房产证去另外找银行抵押贷款，已经行不通了。
5疯狂操作为哪般？空手套白狼，神秘团伙惊天内幕曝光
倪伯伟在内的诈骗团伙通过钻制度的漏洞疯狂操作上百多套房子，大肆诈骗，难道不怕法律制裁吗？
其实，这个团伙玩的是一种空手套白狼的炒房模式，从最初设计上他们以为能够成功上岸。有知晓情况的网友也已经曝光了整个操作模式。
因为二手房交易通常会半年再付尾款，有些给卖家分期付款的周期会更长。而做抵押贷可以快速把钱套出来形成操作资金。半年后再操作一套就可以付上一套尾款并且还有多余资金，后续就可以加杠杆操作更多。几个周期后，最开始操作的房源如果陆续高价卖出，就成功套现离场了。
这个空手道炒房模型的前提是房价上涨，在摆平卖家和代持人的情况下如果顺利将操作的房源最终全部出货，这样可以大赚而且全身而退。但这是一个刀口上舔血的空手道模式，一旦房价下跌房子卖不出去，这个游戏模式就会彻底崩盘，也就演变成超级诈骗大案。
根据630报道中这伙人11月的内部视频来看，他们玩的就是这种游戏，而且他们已经玩了三五年了。但今年下半年，重庆二手房市场非常低迷，这个团伙的游戏模式也就彻底崩了。
房产是大宗资产，各路牛鬼蛇神都在这里打注意，所以楼市里面有很多大坑，稍微不注意就会上当受骗。
除了本次二手房交易骗局，房屋返租销售，房屋租赁托管更是这些年的重灾区，洗劫了无数家庭的财富，我们之前也爆了很多案例。然而很遗憾的是，时至今日，仍然还有很多客户在类似的套路中继续上当受骗。
------
攀成钢一个楼盘业主着了500个，这骗局如何解？最近房产圈一个热门事情：一位业主据说还是半个房产圈人士，卖自己天曜的一套房子。还请了几位网红拍视频，但接下来就遇到了一个不可思议的骗局。
我看到的说法是这样的：这位业主的房子价格是700个左右，在收到了首付款200个后，业主准备把房子过户给了买家。但这个时候买家找了个原因，比如限购啥子的，需要过户给第三人（简称背债人）。这个时候房东已经收到首付了，也觉得无所谓。
关键来了，房东和背债人一起去办理了抵押贷款，到这里看似乎一切都是正常的。一般银行抵押有个过程三，在这个时间内房子也过户给了背债人。但房东不晓得的是，这个时候背债人悄悄去银行把按揭抵押取消了，把房产证拿了回去找个担保公司抵押了500个出来，然后跑路了。
这个时候房东的房子没了，钱只拿到三成。大概就是这样，可能细节上有些不同，但大致就是这样的。
仔细想了一下，这中间还真有这么一个漏洞，同学们买卖房子的时候还是多个心眼，看看如何避开这些妖魔鬼怪。