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发表于 2021-12-18 09:43
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来自： 四川省成都市 电信
上周有个客户问到我，他看起一套天府新区的房子，苦于手头没钱付二套房的首付，到处筹钱，然后有个朋友告诉他，可以把首套房子拿去抵押了，用这个钱来买二套。到处网上一查，发现说法各不一致，有的人说抵押贷款禁止进入楼市，但也有人说可以操作。
今天就来聊聊抵押贷款买房
一、什么是抵押贷款买房？
用自己的房子或者父母家人的房子作为抵押物，向银行申请抵押贷款，资金最后用于投资房产
二、为什么会有人用抵押贷款买房？
1、抵押贷款的利率低于房屋按揭利率，利率中间会有套利空间
现在的按揭首套利率5.635%，二套6.3%；而抵押贷款最低利率可以做到3.85%；中间会有2.45的利差，贷100万，十年下来就是245000的利息差别。
2、按揭二套的首付比例较高。
就拿成都为例，成都11区最低的二套都是60%的首付，一套11区的100平方的房子按照单价1W每平来算，首付就是60%，且不说一个普通的家庭要贸然拿出60万是否容易，谁会愿意把这笔资金冻结在房产上。
抵押贷款则不同，他可以贷到首套房的7成甚至8成。假设首套和二套的总价都是100万，相当于本身只用给20—30万的首付。
三、抵押贷款买房现在可行吗？
当下一直倡导“房住不炒”，用抵押贷款买房的路子本质上就是炒房的操作，严格意义上是不允许的。
1、假设你用抵押贷款来作为首付。现在严查首付来源，首付款一定将就一个原则：非借非贷，抵押贷款，上了征信，已经是很明显的借款来源了，如果你近半年的流水收入来源根本无法证明你的首付来源，那这种情况按揭是会被拒贷的。
2、如果你用抵押贷款来全款购房的话。这种情况会更好，因为这个流程只会跟银行打一次交道，不用经过抵押银行和按揭银行的双方审批。如果是购买二手房就是属于私人之间的交易。
毕竟银行不会过多干预你的钱具体用来干什么，只要你能按时还款，那就够了。
当然有几个你必须纳入考虑范围的因素，决定是否要这样做。
1、你是否具备还两个月供的能力，1个按揭贷款+一个抵押贷款，一个月最少也是6-8K以上。今年很多人断供，就是因为高估了自己的还款能力。
2、你是否有企业经营，或者说你是否愿意在自己名下有个营业执照。因为抵押贷款是依附公司经营，才能把利率做到那么低，所以每年的企业年审，包括报税这些你千万不要忘了，一旦出现经营异常，抽贷是分分钟的事。
3、抵押贷款大部分产品是先息后本的，一般是3年归本，或者是授信10年每年归本。这种情况，你有资金每年归本吗？如果没有，你愿意接受每次垫资归本的成本吗？一般垫资一次，大概得要7-10天，成本大概在贷款金额的1%左右。
4、信贷政策的相关调整。这个因素也需要考虑，如果国家对经营贷的政策收紧，你不符合银行经营贷的标准了，也会面临抽贷。
抵押贷款买房一定要提前准备，否则你的买房梦，很可能会破灭！
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