房加加楼市1分钟：新政之后，中心城区屡遭流拍，成都房价与地价究竟怎么办？

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2018年眼见着快要过半了，尽管上半年的成都楼市和去年一样让人措手不及，但土地市场却与去年的土地市场截然不同。去年起，成都楼市的边际已逐渐扩至离主城40km以外的视高。与此同时，布局远郊区域的品牌房企越来越多，过往鲜有问津的地块如今也成为兵家必争之地。

1. 新津成远郊“贵地”

从上半年的土地出让占比来说，远郊毫无疑问是主角。据统计，1-5月，以拍卖形式出让的远郊住宅地块共计48宗，而中心城区共计23宗。从供应量来看，远郊远超过中心城区。

在远郊土拍数据中，发布君还发现了些许端倪。按照成交楼面价高低排序，前五宗最高楼面价地块均位于新津，且成交的地块大部分楼面价都高于5000元/平米。

对比去年8月16日，中房以4800元/平米成交楼面价拿地两个月后，太行瑞宏以7770元/平米刷新区域最高楼面价记录。但去年一年里新津仅成交4宗住宅地块，而截至5月底今年已成交8宗。

远郊住宅用地供应量的增长是肉眼可见的，购房需求也在逐渐外溢至远郊。另一方面，面对主城区拿地的高门槛，远郊成为品牌房企转战阵地。

2. 国资公司集中拿地中心城区

从前五个月的中心城区土地出让情况来看，如下图所示，中心城区已成交的宗地共计23块，其中有12块地是由国资公司拿下（红色标注），占比超50%。

图表中可以看到，这些国资公司大部分都是以底价或者低溢价率竞得地块的。主城与近郊高价地屡次遇冷，土地财政多少会受到影响，而开发商的拿地计划也会进行调整。土地财政在财政总收入的作用不用言说，像主城这样重磅地块卖不掉对财政也是有一定的影响的。可以看到今年3月-5月，大批国资公司参与主城区土拍，并大多以底价拿下。尽管如此，中心城区依旧不可避免流拍发生。

3. 中心城区土地屡次流拍

3月27日，主城区5宗地拍卖，锦江区三圣乡地块与金牛区营门口地块均因为报名人数不足终止拍卖。现场仅10家左右房企参与竞买，而一线房企几乎没有参加此次拍卖。

4月11日，天府新区两块连襟地经过多轮叫价后，因未达底价流拍了。6月12日，起拍楼面价9200元/平米的龙泉十陵地块最终也是因为报名人数不足而终止拍卖。

如果时间倒退到一年以前，流拍这件事几乎不会发生在中心城区。从今年以来的土拍数据来说，中心城区起拍楼面价一直居高不下，而严格的限价政策之下开发商又很难申报到理想的预售价格。

除此之外，今年以来出让地块配建条件越发严苛，不少中心城区地块都要求配建人才公寓、租赁住房、幼儿园、小学等，这无疑又增添了隐形拿地成本，开发商对主城以及近郊拿地态度逐渐谨慎。