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2018年将近过半，正值“5.15”新政出台后的一个月。从年初的“万人摇号”到不时传来开盘遇冷的消息，从过去仅靠朋友圈卖房到重新审视营销策划的价值，成都楼市各种变化不言而喻。 下半场的哨声即将吹响，成都的开发商准备好了么？借助阶段性的土地和住宅市场复盘，我们能够对未来走势得出一定的判断。但更重要的是，深刻理解调控的意图，或许才是制胜楼市下半场的希望所在。 土地市场量增价跌，三圈层迎来爆发 截至2018年6月15日，成都土地供应已达9614亩，占2017年全年供应量的62.93%，根据市国土公布的数据，2018年后续至少还有近7000亩土地供应。此外，土地成交达9107亩，占2017年全年成交量71.45%；土地平均楼面价3151元/平米，较2017年全年平均价格下降42%。 这其中，土地市场呈现出明显的几个变化： 1、传统供销节奏被打破：近几年成都土地市场下半年集中放量成交的历史规律被打破，上半年土地供销规模激增，锦江、新都、青白江、新津、邛崃、蒲江、金堂多地上半年集中推介土地。 2、圈层成交结构变化剧烈：从2017年土地市场成交来看，五城区成交量约占19.62%，高新区、天府新区约占23.49%，二圈层约占28.02%，三圈层约占28.88%，整体比较均衡。但2018年，三圈层土地成交占比上升到58.86%，五城区下降到3.71%，尤其是高新区和天府新区也出现大规模下降，仅占到13.16%。 3、传统热门区域遇冷：五城区、高新区、天府新区等传统热门区域，也是目前限购、限价最严厉的区域，土地流拍率大幅提升。 4、品牌开发企业“上山下乡”：品牌开发企业排队进入三圈层、省内三四线城市，外围市场成2018年业绩主战场。 5、楼面地价整体下跌：截至6月15日，2018年大成都楼面地价3151元/平米，较2017年降幅高达42%，土地价格的大幅下降，既是量增价跌的市场表征，又是三圈层成交占比大幅提升的直观反映。 6、区域价值迎来重塑：受住宅限价影响，高新区、天府新区、二圈层楼面地价均不同程度出现下跌。而三圈层中，金堂、蒲江迎来大幅补涨，大部分市县住宅地块补涨至3000元/平米以上，彭州成最后一片价值洼地。 住宅市场规模萎缩，存量去化速度放缓 同样截至2018年6月15日，成都商品住宅存量约为973.52万方，较2017年年末存量仅下降约30万方，相比2017年存量去化超过1000万方而言，存量去化速度放缓。此外，大成都商品住宅供应面积约1000万方，占2017年全年供应量52.75%，供应量有逐渐回升的趋势。商品住宅成交面积约1045万方，仅占2017年全年成交量35.5%，成交呈现疲软。销售均价8031元/平米，较2017年上涨5.2%。 同样，我们总结了住宅市场的几大亮点： 1、供销比回归平衡：市场经过连续两年供不应求的紧张关系，在不断收紧购房资格后，供销量在大幅下降的同时，逐步回归平衡，存量基本稳定在2017年年末水平。 2、传统主力市场区域萎缩严重：五城区、高新区、天府新区成交规模大幅下跌，市场规模急剧萎缩；三圈层市场成为成都主力市场区域。
3、二圈层价值提升明显：从近两年来看，二圈层房价上升明显，三圈层青白江、新津价值重新定位，成都新的“11+2”主城区范围整体价值重新定义。 4、供需紧张关系缓解：自2016年起市场出现的供需紧张关系得到缓解，部分城区存量开始回升，但部分城区仍急需补充供应 调控政策一再收紧，降热度为当务之急 在“房住不炒”的大方针下，自2016年10月后，成都土地市场、住房市场迎来多轮政策调控。解析楼市未来走向，核心在于理解调控的宗旨。楼市价格的背后牵扯着地方财政、金融机构、开发企业、相关产业、购房人群，楼市调控的目的显然不是要击垮房价。房价如果出现大规模下跌，除了开发企业利益受损，地方政府的公共投入、金融机构的相关贷款、相关产业链条都会迎来巨大风险，即便是广大的购房者，也会苦不堪言。试想房价下跌，原本贷款100万元购买的房屋，若跌到总值80万，则购房者即便卖掉房子也不足以偿还贷款。 楼市调控的初衷不是要让房价下跌，而在于建立理性健康的市场秩序，避免市场过热形成泡沫，进而影响到社会和经济正常运行。 往前追溯，从2016年开始的楼市热，首先进行的限价和限购政策，其目的在于一定时期内稳定房价，避免房价过快增长。但同一时期，部分企业对于市场走势的误判，造成地价飞涨，形成地价高于市场房价的“倒挂”现象。 房价受限，地价“倒挂”，导致开发商拿地后不能转化为市场供应，这是成都土地供应充足，住宅市场供应却严重不足的根本原因。从2017年全年市场供应来看，较2016年下降近600万方，库存去化达到1000万方以上。 严重的供不应求，实际上加剧了紧张的供需关系，尤其是地价高企的主城区，顿时进入一房难求的窘境，市场乱象频现，引发调控进一步升级。直接带来的市场结果就是，五城区+高新区、天府新区市场均出现相对大幅萎缩，前面数据已有体现。 成都市场的一房难求，对于市场未来涨价的预期，带动了四川省内三、四线城市一轮普涨，引发一轮返乡置业或投资的需求外溢。 感受一下，成都三圈层及周边仁寿、德阳地价和二手房价的对比。试想当仁寿视高已经卖到13000元/平米的时候，主城区受政策限制开出来的13000元/平米左右的房源，能不万人摇号？ 随着今年5月15日新政出台，购房资格的进一步收缩，可以理解为在短期内无法扭转供应不足的情况下，政府转为控制需求规模，以平衡供需关系。 房加加总结起来，新政后市场呈现出几大特点。 1、土地市场回归理性； 2、市场供需双降，开盘认购率大幅下降，部分新盘开盘认购率跌至50%以下； 3、成都主城区市场一定程度“冻结”，周边城市补涨后市场进入观望； 4、主力开发企业急剧扩张，“上山下乡”只为捡漏。
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发表于 2018-7-5 16:34
