成都买二手房最全攻略，买房流程、选中介、税费细则全都有！

liwaer UID 966469

绝大部分的人都喜欢住新房买期房，可期房不但等的时间长，而且风险大，对于资金不太宽裕且买房比较急的人来讲，二手房那就是最佳的选择了。
但是买二手房要走哪些流程，怎么选择中介，选哪家好？买二手房要交哪些税费，需要注意些啥子你都晓得吗？
下面就给大家挨个的细讲！ 看帖子还开小差的亲们，买房遭坑了就莫哭哈！ file:///C:\DOCUME~1\ADMINI~1\LOCALS~1\Temp\ksohtml\wps11A.tmp.png

Step1: 论期房、二手房的优缺点

● 期房：

★ 优点：
1、价格比较低，优惠比较多！
2、朝向、户型选择余地多
3、产权年限更接近70年（商品房）
★ 缺点：

1、看不到具体房子的样子（只能看到样板间，多少都有误差）具有一定的风险性。
2、交付后不能及时搬进去，需要装修，装修后需要一定的时间去除异味。
3、收房时可能发现与理想中的差距大，各种质量问题或其他问题。
4、担心中途KFS资金链断了，老板跑路了，赔了夫人又折兵。
5、周边配套啥子可能都不会太成熟，需要一定的时间发展。前期生活可能不太方便。

● 二手房：

★ 优点：

1、房子本身和户型、朝向、环境、采光是看得到现成的，一目了然哈！
2、现买现住，房子质量好不好看得到的，像漏水，阴暗，不透风，闷热都能现场感受到的。
3、不用担心KFS跑了啊啥的，完全是实物了，比较放心。
4、周边配套咋样也是一目了然，旁边有啥子学校，有啥子超市，有啥子购物广场都能看到，不会说只是听兽兽一个劲儿的说：我们这个楼盘未来会建个XXX。
5、小区物业管理怎么样，看房的时候也能感受到，而且可以随便抓两个小区的阿姨问问。
★ 缺点：

1、价格相对更贵
2、房子产权可能已经消耗几年或10来年了（70年产权剩余得可能只有50多年了）

Step2: 买二手房需要走哪些流程？

第一步：选中介

买二手房，自然让人首先想到的就是中介了，成都稍微好点的不外乎就以下几个！

…中原地产

…链家房产

…21世纪不动产

…富房地产

…搜房网

1、一般中介费收多少？

一般中介报价标准：

☆ 买房：收取买家房价的2.5% 收取卖家1.5%
☆ 租房：收取房客1个月房租，收取房东半个月房租

小贴士：中介费是可以讲价的哈，大中介（伊诚、中原、链家）一般能砍到2%左右。小中介（特指夫妻店）可以1%拿下！

2、中介可以会为你做些什么？

☆ 前期：中介会带你去看各种符合你要求的房子。

☆ 中期：帮你和房东进行价格和其他要求的沟通，拟订合同

☆ 后期：帮你搞定全套过户流程，把产权转移到你名下（其中帮你贷款还需要收取额外的费用，收取费用=贷款总金额×1.5%）

举个栗子：若你房子总价100万，你需要贷款70万，那么他们要收取的费用即：700000×0.015=10500元）这里面就包含担保费什么的，其实贷款成本一般就在2-3K，所以自己需要去谈价钱）

3、还有没有其他费用？

除了中介费外，还有贷款费，就是上面说的贷款总金额×1.5%的费用，有的中介说的是担保费不说贷款费，其实都是一样的啦！

小贴士：另外还有登记费，个税、契税、不满五年的房子还有营业税等，这个不是交给中介哈！具体的下面会说。

下面是神人给的“可以省去中介费”的招数，（绅士可忽略）

我教你个绕过中介的办法，中介带你去看房子之后，你就晓得门牌号这些了，然后去物业查，就说楼上漏水了啊，或者老是有异响什么的，问他们要电话，然后你直接联系房东。

总结：

大公司费用高，服务周到，稳当。小公司费用低，服务一般，但有风险。所以还是看个人选择嘛！但要是你有很懂这方面的朋友到可以自己去办理贷款啥的，还是能省不少的钱。

第二步：查清房屋产权属性

买二手房，那你就必须要查清楚房屋的属性，保证要是可售的商品房，而不是公租房、安置房、单位分配房还有其他小产权房。

另外还需要注意以下几个方面：

☆ 确保买的这套房子没有拿去抵押（一般按揭贷款都是将房子进行抵押了的，所以买之前一定要确认房东已经换完贷款了，房子不在银行抵押状态中）

☆ 确保房子没有被法院等机关查封

☆ 房子没有被租出去

☆ 房子产权是明确的（不存在夫妻双方仅一方同意卖，或者离婚后对房产判决不明确的）

第三步：查看房子质量

买二手，查看房子质量咋样，是重中之重的事情啊，千万不能马虎！

查看房子质量好不好2娃给大家以下几个方法参考：

☆ 亲自到房子里面看房子结构，承重墙有没有被破坏，房子漏不漏水，墙面有没有裂痕。

☆ 看看户型好不好，光照怎么样，通不通风，采光如何。

☆ 问问旁边隔壁的邻居，从他们口中来获取这个小区环境和质量如何

小贴士：如何你去看房的时候，发现房子刚刚装修不久，那么你就得留意了，这是不是为了掩盖房子得某些不足呢？

第四步：明确中介所收的定金性质

在你看完房子已经确定要买的时候，那么就是交定金的时候了，这个定金到底是中介代收还是转交呢？这个你就必须要问清楚了。

如果是代收：那么就要出具房东的委托书。

如果是转交：那么就要在合同里面必须看得到这一条。

小贴士：为了防止中介让你交完定金后故意提高房屋总价，你还要在定金协议中写清楚，不得提价这一条！

第五步：与房东面谈

虽然已经找了中介公司全程办理了，但是也不能完全避免一些中介员工在其中动手脚，赚差价！所以自己还是很有必要和房东亲自面对面的沟通确认下。这样才妥妥滴！

第六步：扯清水费、电费、电话光纤费等杂费。

为了避免买了房子后还得帮之前的房东缴纳水电费，所以在买房的时候就必须把这些问题全部扯清楚，免得到时候找人找不到，而且水费逾期缴的话，还会加分2‰的滞纳金。

还有电话线，光纤线都需要理清楚。

第七步：协助燃气过户

按照燃气公司的规定，上下家是需要一起到燃气部分办理过户手续的。

第八步：迁移户口

户口是重中之重，也是发生最多纠纷的地方，所以，房子卖出去后房东是需要及时的迁出户口的，买家才能迁入户口。

小贴士：买房的人需要在房屋交接的前一天，到房屋所在的地的当地派出所查下房东家的户口是否迁出去了，如果上家要求交房后才肯迁出户口，那么你就需要和他们对这个问题有个明确的约定（合同啊，协议啊都可以）

Step3: 买二手房除去中介费外，还要交哪些税？

为了让大家更容易看懂，2娃特地做了下面表格！记性不好的可以将图片保存哦！

蚂蚁保洁静静 UID 950858

诶哟，不错哦~

liwaer UID 966469

买房人当下如何才能通过中介买到适合自己的房子？关键点有那些？

　　注意以下几种情况的出现及应对方式：

　　1、当通过中介了解某套房子时，为了不被假房源受骗白跑去看房，你在电话里和中介人员沟通时一定要问几个问题，一是房本准确面积是多少，二是直接问这房子一定是真的吗？三是问房本发证日期的年月日，四是业主是不是家庭唯一住房。问的过程中要分析中介人员回答的自然不自然，而不是准确不准确，如果此中介对你所问房源非常了解的话他会很自然的回答你所提的问题并给出更加详细的介绍，如果是假的或他并不了解的房源，一般应答是不太自然的，还有就是直接告诉你先与业主联系一下或回头联系之类的回应方式。

　　2、通过中介看完某套您感觉不错能接受的房子时，就算再想定下来买，也一定要出一个明确的买价给中介，（目前的行情一般照着10万至20万往下聊吧，聊不下来对你也没坏处）让中介帮您聊价格去，这一点是帮你省钱的关键，要不花那么多中介费确实太亏了，就算中介费省不下来，就当借中介之力帮您聊下来房价找点平衡吧。这里千万注意别相信中介说的明天房子就没了的传说，就算真没了你也得这样做，买不到只能说你和这套房子没缘分。

　　3、决定要通过中介买下某套房子时，在与业主签约谈判达成一致后，一定要当着业主的面与中介聊中介费用的问题，千万不要单聊，（这时候大多中介要将你与业主分开，为什么就别说的太过了）聊的过程中你完全可以还考虑中介要多少中介费，你就根据你认为中介本次服务值多少中介费来自己衡量可以给多少中介费，在此教你两点：一是无论你出多少中介费都要坚持你的立场，不到最后不加一分钱，二是中介公司如果不同意你就明说不之有你们一家中介，别的中介也和我说过有这套房，并且同意以我所出的中介费帮我做，（基本上所有的中介面临这种情况都会交枪）。不是我要帮着你整我们的同行，而是我实在看不下去现在做中介的收费太过份了。

　　4、千万不要认为品牌大中介会有多么的好，前期信息提供方面确实是比一般小中介强的多，但专业度及后期各项手续办理的效率往往比小中介要差很多，因为单子量大，还要分很多人交替服务完成。关键点还是收费，大中介收费最高，小中介只要你能定下来买房，聪明的买家往往都能省去很大比例中介费。更不要认为大中介能给你更多保障，不出问题做点附加服务还有可能，一但出问题，往往最不负责的往往是大品牌中介，因为内部需要层层汇报，脱也能脱的你无语无奈。

　　5、房子贵一定有贵的原因，便宜一定有便宜的原因，买一套什么样的房子才是最适合自己的，只有自己才是最了解自己需求的，千万别指望别人帮你拿主意，更不要只是单纯的可着手上的钱去买房子，大多在北京远郊区买房子为解决自住的人都是后悔的。一定要结合自身的资金及收入，交通及工作区域，家庭及成员需要，个人喜好及配套喜好，自身对房况的喜好，自身对周边环境的喜好这六大要素来判定你的购房区域及房型定位。别人的见意终归只是见意，不是主意，主意一定要自己拿，因为房子买完是你要住的，不是别人，每个人的需求都是不一样的，要相信自己。

liwaer UID 966469

为什么中介口碑这么差，市场还有这么多中介？

　　今天大家买房卖房，很多实际情况使得我们必须通过中介才能实现需求。原因不是因为中介的服务有多么切合客户需要，而是不找中介没渠道找到房源。主要因为：
　　1、买家想找到业主房源要么通过路边中介找到房源，要么通过网站信息找到中介房源。没有切实的第二渠道可以帮我们实现买家与卖家的直接对接。
　　2、房屋买卖的前期交易达成及后期的交易手续办理二大核心事项咱老百姓大多做不到自行解决。

　　答案：市场上没有第二种产品服务能够完全替代中介的作用，所以大多只能找中介。

liwaer UID 966469

[转载]亲身感受房产中介黑幕（绝对真实）

估计是篇老文，但是这两天我跑中介的感觉下来，好像中介的伎俩更新的也不是那么及时嘛。此文中都有提到他们的一些惯用伎俩。所以转来这里，或许对大家有帮助。
下面的内容可能会涉及到企业的商业秘密，但看到众多被蒙在鼓励的善良乡亲……我保证以下的内容决没有诬陷、造假成分：
听我详述，对买房或是卖房的都有好处，免的和中介打交道吃亏上当！
其实，普通的三方（也就是三方签个协议，只收2%中介费）根本不是房产中介的利润来源，他的主要利润来源说白了就是收购房子，倒手再卖，赚取差价。象大一点的房产中介公司，靠收去佣金根本不能养店，更别说赚取利润了。为了能清楚的理清头绪，分两方面——买房的和卖房的来分析你看看，房产中介是如何玩你的！
一、如果你是买房的，从你踏入房产中介店的一刻起，他就打算着要从你身上搞个万而八千的。
房产中介给你推荐房子有个顺序，他们收购的房子－》他们签限时销售的房子－》他们有钥匙的房子－》他们一般代理的房子。这其中的奥妙你一看便知了吧，不管房子是否真正适合你，都首先给你推荐能赚更多钱的房子。
我一个一个来分析吧，他们收购来的房子，价格他们自己控制，但你不知道，他们找一个内部人来充当房主，和你谈价，和你签协议，跟你一块过户，就连原房主也不知道房子是被房产中介店收购了（这个后面再谈）。比如，他们称收购来的房子叫A房，因为房产中介店每个房子都有电脑编号，收购来的叫A—****，限时的房子叫X—*****，一般代理的房子叫T—*****或TW—*******，如果你去房产中介店买房，你让工作人员给你打印一张房源出来，在他的右上角的编号你一看便知，房产中介店给你推荐的房子到底是什么性质的房子。
据说房产中介店一个收购来的A房，转手就赚了4万多，黑啊！不过不黑在这世道是赚不来钱滴！在北京，一个A房创记录的赚了10多万！如果你确实看中了房产中介店收购过来的房子，尽管死命压价，两三万不成问题，如果最后总出不了手急了，房产中介店不赚钱也会卖。
在说说房产中介店限时销售的房子，如果你看不中他收购来的房子，房产中介人会极力推荐他们限时销售的房源，所谓限时销售，就是房产中介店针对那些急于变现的客户推出来的服务，以低于市场的价格来和房产中介店签一个协议，保证短期内售出，售不出赔1000元。在协议中就会注明，高出签定价格的部分，双方有一个比例来分成，或者55分，或37分，依据房主谈判能力而定。比如房产中介店和客户签来的价格是11万，结果房产中介店将价格卖到了15万，那四万的差价就和房主按协议签定的比例来分，这样的利润也是非常大的。
如果以上这些房子你确实不愿意上套，那他们还有另外一套等着你，就是带着你看他们有钥匙的房子（房主在房产中介店登记房子的时候，他们会以种种理由劝说房主留钥匙，以给他们下套留下空间），房产中介店会给你报一个相当高的价，因为你见不到房主，你跟房产中介店还价时，x中介会尽力抬高你的心理价位，然后你说出了一个价位，比如说这个价格是A，随后他们回打电话给房主，告诉房主有一个客户出了一个价，比如说是B，当然这个B价比你给他出的A价格要低很多，如果房主同意B价出售，而你愿意以A价来买，哈哈，那A减B，利润空间就产生了！那他们就告诉你：“这个房子多好多好，房主以你所出的价格确实不愿意出手，你可以下给我们一些诚意金，（通常是万而八千的），我们再发挥出我们浑身解数来劝说房主，我们保证以你所出的价格A来给你买到，买不到退你钱”等等忽悠你的话，如果你按他所想交了诚意金，哈哈，那房产中介店吃定你啦。x中介会赶紧派人，通常是内部的专门做托的人，假扮买主，以B价甚至是低于B价的价格将房子买到（不是真正的买，只是公证一下，以后房产中介店就可以自己和你谈各种事情，而不需要原房主出面），再以A价卖给你，呵呵，空手套白狼。以后和你谈的就是房产中介店自己人了，但他们会说这是房主的表妹呀，大姨啊等等亲戚，你依然蒙在鼓里。
其实，没有钥匙的房子房产中介店依然有很多是这样来操作的，你只是在看房的时候见过房主，随后房产中介店就说房主出差呀等等，将房子委托给某某人来卖（实际是房产中介店自己人）。然后赚取A和B的差价。
其实有时房产中介店使完18般武艺后，确实没大利润可捞，也会老老实实的做个普通三方，赚个2%－5%中介费了事。

二、如果你是卖房的。
呵呵，不好意思，你的房子从你进店的一刻起就被房产中介店恶狼似的盯上了，他们会通过各种说辞来探出你的心理底价，同时尽力打压，如果觉得有利可投，房产中介店便会派出自己的评估去看房，但你不知道，房产中介店对你说这是客户，评估如果认为可行，他们就会在找几个托去看你的房子，然后给几个较低的价格，让你怀疑你房子到底还值不值钱。随后他们会和你来谈限时销售，如果你确实不急卖，不和他们签的话，如果确认有相当大的利润空间，呵呵，他们就会收购啦，不过房产中介店称之为暗收，就是以客户的名义买来。所以说你卖房之前一定要多找几家中介讯讯价，不可盲目报价。
同时他们还会劝你留钥匙，如果你不愿意留的话，又有利润空间，又是个空房，考虑到你有留钥匙的可能性，他们会找好几个托陆续看房，把你跑到要死，跑烦，自然就把钥匙留下。
你看前面的一段时可能会有疑问，房产中介店哪来的钱收购房子？？？
下面就以x中介为例来说说吧！
其实，这正是x中介的聪明之处。x中介在签三方协议时，会尽力劝说买卖双方从x中介过款，买方要在去房管局签买卖契约之前将全款（如果是一次付款的话）打到公司帐上，但x中介退款给房主的时间却是新房本下来后3日内，名义上说是要保护买卖双方的利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差，呵呵，x中介可以拿你卖房子的钱去收购房子啦，连利息都没有，真是无本万利啊！x中介拿这叫资金沉淀。不过他这样霸王的退款约定也只是欺软怕硬，曾经有个店拿这个湖龙一地痞，但被地痞掂着刀子把钱要回来了。普通百姓还不是乖乖就范。

好了，先剥到这里吧，来聊斋的也都是理性的有分析有判断的人吧，不信的值当我胡说灌水吧，但看到很多确实是需要买房的刚毕业几年的年轻人、那些老年人，还有那些下过岗的中年人，真的没什么钱，但依然被房产中介店黑掉几万，心中就有一种难言的痛楚！
房产中介的业务操作介绍

一、三方业务
三方业务——二手房买卖业务，是房产中介店最基础的业务。
1、内部员工。无论是买方还是卖方都是房产中介店员工最喜爱的客户，成交之前他们可以把客户当成爷爷看待，尤其是买方，但成交之后就不同了，尤其再出现纠纷，反正你中介费交了，“爱怎么样怎么样”是房产中介店员工背地里常说的一句话。房产中介店员工再向客户推荐房子的时候通常会把房主的标价再往高里报5000块，给自己留下缓和的余地。房产中介店一直在教导员工要聚焦客户价值法则，但落实到基层员工身上就变了味道，由于年轻，没有经历过买房的经历，房产中介店的大多数员工并不能完全能够做到换位思考，给客户推荐的房子往往不尽如人意。所以大多数情况下房产中介店的员工是比较郁闷的，只有真正做到理解客户的员工才能真切的把握客户。
2、买卖流程。外界对x中介有一种说法：x中介压款，一压一个月。这种说法有一定的道理，但是用x中介自己的话说，我是为了保障买卖双方的利益。在x中介，无论贷款还是不贷款的客户，只要能正常过户，x中介都要要求房款从x中介走，等全部手续办理完毕之后x中介才能把房款全款给房主。它完全不必那么做，过户之后就可以给买卖双方办理交房手续了，房款完全没有必要压那么长时间，如果我们细心的话就可以发现，x中介压款的时间就是房管局承诺过户的20个工作日的时间，x中介利用这一点大做文章，同时把这个时间差内的房款源源不断的输送到总部，至于总部用来做什么，那就不得而知了。至于其他中介如何操作，我想也差不多吧！

二、收购房业务。
收购房——一般中介先把房子从卖方手中买过来，然后加价卖出，从中赚取一定的利润。
特点：价格高于市场价，但一般低于25万；自己有钥匙，见不到房东；有委托书，可以直接过户；在报广上以红色或其它颜色突出显示。
1、买方。对于要买房子的客户来说，他们一般分辩不出房产中介店的那套房源属于收购房,此类房源一般价格较高，房产中介店内部有一句话叫“低来高走，高来也高走”！在此套房源可以看房之后，附近的连锁店便会给手边的所有客户打一遍电话，约来同一时间看房，用房产中介店自己的话说就是形成“聚焦”效应，造成拍卖效果；如果没有客户的话就晚上出去“贴条”，一个晚上x中介的员工可以把一套房子的信息贴满附近的大街小巷，于是连锁店马上就积累起了大量的客户。
对于看房的客户来说，他们会收到这样的信息“房主不在本地，全程委托××代理销售”、“房主买了国际城（蓝郡）的房子，这套房子是用来冲抵房款的，房主全程委托我们代理销售”等等，无论是什么原因，反正你是看不到房主的面；如果客户提出来要看房本，他们会百般阻挠，一般会说你签了合同会给你看房本的。
2、卖方。对于房主来说，要卖房子选择那家中介都是没有意识的，但感觉到x中介的名气，以为会卖一个高价格，所以就到x中介来卖房子，但他们没有想到的另一点，买方也不是傻子，价格高了肯定成交周期要长，如果脱离市场价那就只能苦等了。x中介得到信息之后，如果房子在25万以下就会考虑是否收购这套房子，一旦确定为优质房源，就会安排“假”客户去看房子，趁机打压房主心理价位，直到房主降价到他们理想的价位，之后就开始鼓动房主全程委托x中介代理销售，并承诺30日（或者更长）就可以给房主全款，但条件是房主必须把房本放到x中介，另外再去公证处签订一个委托x中介代理过户手续的公证书，然后要求房主腾房，交钥匙。然后本来是普通房源的这套房子就成为了x中介的收购房，比原来房主卖的价格一般要高20000元以上去销售。知道x中介加价卖出之后，卖方一直蒙在鼓里。
3、同行。其实x中介的这项业务是成都乃至全国各个中介普遍采取的赚取利润的方式，本来无可厚非，但是以x中介员工无比偏执的激情大量收购市场上位数很少的优质房源，势必造成其它中介或个人炒房者的利润减少，因此行内痛恨x中介也在情理之中，不过市场竞争，优胜劣汰，只能等待市场的检验。
中国的房地产也很不成熟，房产中介更是不成熟，他们中介要想存活，靠收取买卖方的佣金根本就不可能，所以，违规操作（实际上也是违法的，可以起诉他涉嫌欺诈），收房高价卖出，吃差价，骑驴，是房产中介惯用的手段，如果要和他们打交道，一定要小心，要看的东西一定要看全，以避免不必要的麻烦！！

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作为二手房拆旧翻新专家，必须要顶贴留名一个............

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