金字塔尖上的皇冠：成都顶豪物业报告

也许是我太极端 · 发表于 2015-5-5 18:24

顶豪，顾名思义：顶级豪宅。地产教科书中这样注解：豪宅，是最高层次的高端住宅，是权贵巨贾享受高品质生活，彰显身份地位文化的物化空间形式。而顶豪，则是豪宅金字塔尖上的皇冠。最恰当的形容词只有一个字：独。再通俗一点，就是：贵。

  （海德公园一号）

   01成都有没有顶豪？
   成都，标榜豪宅的楼盘很多，这中间有没有顶豪？百度搜索“成都顶豪”，结果中能具体指向某个楼盘的页面，为零。在百度键入“北京顶豪”或“上海顶豪”，则可以得到十余万条新闻。

   在北京、上海，顶豪已经形成规模化市场，产品多样、竞争激烈。而诸如伦敦、香港等国际化大都市，亦无不拥有地标性顶豪楼盘，如：海德公园一号（伦敦，6.45万英镑/平米）、天玺（香港，30万元/平米）。成都城市量级与北京、上海、香港等不可同日而语，但作为中国西南地区经济总量最大、国际知名度最广泛的城市，成都顶豪市场是否真的空如白纸？

   （滨江凯旋门）
   解答这个问题，我们首先要搞懂，什么是顶豪？

   除了感性文字注解外，顶豪究竟还有哪些物理标准？以上海市场为例，易居中国认为，在上海，一个顶豪楼盘，销售单价应该在10万元/平米以上，单套总价不低于3000万元。如：汤臣一品、滨江凯旋门、檀宫、海景壹号等，都是上海顶豪巨头。而在中国另一个一线城市，北京。亚豪机构的市调显示：仅2015年，北京市场涌现的顶豪就有13个之多，像年初正式亮相的“万柳书院”，售价已达14.5万元/平米。

（香港天玺）
如果说单价10万+是北京、上海顶豪之硬性标准，那么，成都顶豪楼盘的价格刻度又该如何界定？

   （汤臣一品）
   02成都顶豪的标准是什么？
   因为城市量级不同，北京、上海房价均值基本5倍于成都。在上海，单价10万/平米是顶豪入门价，也就是说，在成都，一个楼盘能否被称为顶豪，要看其销售均价能否突破2万元/平米大关。——这是目前公认的，界定成都顶豪价格刻度的最科学、最严谨办法。

   另外值得注意的是，与单价同等重要的还有总价。同样2万元/平米的置业成本，购买500万豪宅的人与购买总价1000万豪宅的人，其区别不仅仅是经济实力的高下，更是社会地位和声望的天壤之别。

   基于此，我们可以大致梳理出成都顶豪的两大刚性标准：第一、单价2万元/平米以上；第二、总价1000万以上。通过该标准严格考量，我们可以发现，成都95%以上的所谓豪宅楼盘（单价1.2万元-1.6万元/平米），其实都不能归入顶豪之列。

   笔者通过锐理机构查阅到，2012-2014年，成都单套售价1000万以上住宅产品备案套数分别是93套、124套和59套。而这276套住宅产品，其成交均价超过了2万元/平米。
   值得一提的是，2012-2014年，蔚蓝卡地亚集团旗下“牧马山蔚蓝卡地亚”单盘销售套数为200套，套均备案价格超过1000万元。换言之，最近三年，牧马山蔚蓝卡地亚一个项目的销量，就相当于成都千万级以上顶豪市场总成交的70%以上。如此高的市场份额，只能用恐怖来形容！

(2012-2014年，成都单套售价一千万以上住宅产品备案量共计276套，每年分别是93套、124套和59套。蔚蓝卡地亚集团旗下的“牧山湖蔚蓝卡地亚”三年间共计销售了均价过千万的产品200套。)

   03成都顶豪的寡头时代
   蔚蓝卡地亚集团旗下的牧马山蔚蓝卡地亚是一个带有浓重神秘色彩的楼盘，除了“贵”之外，很多人甚至并不知晓这个顶豪楼盘更多信息。
   这个位于牧马山的超级豪宅项目牧马山蔚蓝卡地亚，总计224套大宅，三年售出200套，是成都唯一的备案均价过千万的项目，并且是成都唯一的从价格到价值全面攀升的豪宅项目。目前，牧马山蔚蓝卡地亚仅最后一批超级楼王在售，共计24套，总价3000万-1.8亿元。其中，10套已成功售出。
   通过横向对比，我们能更加直观感受牧马山蔚蓝卡地亚的能量。成都1000万/套的顶豪，量级相当于北京5000万/套的产品。亚豪机构出具的报告显示，2014年，北京单套5000万以上顶豪，成交68套。这68套豪宅由9个楼盘完成，非常均衡。再比如上海顶豪汤臣一品，该项目05年开盘至2014年九年时间里，共售出74套（备案数据）。
   如果把牧马山蔚蓝卡地亚放在北京、上海，它一年的成交量，基本相当于一个城市整个顶豪市场的成交量。而在成都，牧马山蔚蓝卡地亚一个项目的成交（200套）相当于最近三年成都千万级以上顶豪三年总备案量的70%，呈一家独大之势。毫不夸张地说，牧马山蔚蓝卡地亚在不断刷新成都豪宅价格纪录的同时，还牢牢垄断着成都顶豪市场。
（牧马山蔚蓝卡地亚）
   04全新成都顶豪即将到来
   无论在上海、香港等国际化大都市，还是在成都这类新兴的1.5线城市，存在差异的只是顶豪的物理价格抑或数字化标签，超级富豪对居住品质和精神属性上的追求，并没有丝毫区别。

   《北京顶豪价值标准》指出“顶宅的价值=地段价值+产品价值+服务价值+投资价值”。专注顶豪研究的资深人士则表示，顶豪的价值标准是一个丰满体系，包括产品、品质、环境、配套、服务、人文等多个方面，社会属性和自然属性、物理要素和精神要素都要在价值标准中有所体现。

   （牧马山蔚蓝卡地亚Baccarat巴卡拉超级精装楼王）
   过去，牧马山蔚蓝卡地亚凭借这套价值体系常年垄断成都顶豪市场。现在，项目已进入尾声。未来，成都全新顶豪会是谁？“在成都，之所以没人敢和牧马山蔚蓝卡地亚角逐顶豪，因为这类超级豪宅并非有钱就能做。”一位资深人士认为，顶豪要求开发商必须在品质把控、配套服务等领域做到完美。

   “很多房企，十几年开发历程中能打造一个顶豪，就会成为最值得炫耀的资本。让人没想到的是，蔚蓝卡地亚集团居然会再推全新千万级豪宅。”上述人士透露，蔚蓝卡地亚集团打造的牧马山蔚蓝卡地亚姐妹篇，一个名为“牧山湖蔚蓝卡地亚”的顶豪项目即将浮出水面。

   笔者获取的信息显示，牧山湖蔚蓝卡地亚毗邻牧马山蔚蓝卡地亚，与后者不同的是，牧山湖蔚蓝卡地亚以“意大利科莫湖”为规划蓝本，纯意式建筑风格大宅。主力面积段500-700平米，共计200余套，单套售价600万-2000万，均价过千万。很显然，以牧马山蔚蓝卡地亚在成都超级富豪群体中的号召力和影响力，牧山湖蔚蓝卡地亚接任“成都顶豪旗手”的可能，接近100%。

资料来源：易居中国、亚豪机构、锐理机构
（文中部分项目图源自网络，原作者请联系，以奉稿酬）