三大组团激战 刚需主场东移龙泉

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中成房业提供的数据显示，在上半年不佳的市场背景下，传统的龙泉三大刚需板块西河、大面、世纪广场依然保持活跃，在住宅供应、成交总规模方面表现抢眼，个别表现突出项目甚至一举入围房联2014上半年二、三圈层销售排行前十强。三大板块眼下已有鼎立城东、成为刚需主战场之势。强劲态势源于何处？腾讯房产记者对这三大板块进行了深入走访调查。

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大品牌开发商云集

西河 产业驱动助推房地产发展

8月27日上午，腾讯房产记者来到位于成洛大道上的西河板块。记者在现场看到，成洛大道两边已经是高楼林立，恒雨后现代城、雄飞生活广场、银诚东方国际、银河西江河畔、禹鑫亚瑟的城堡、九峰东方明珠、招商依云上城等项目纷纷在此排兵布阵。住宅、商业、写字楼、酒店多种形态复合布局。加上附近正在兴建的二汽集团产业园、九峰汽车城等产业设施，整个区域生机勃勃，新的造城运动正在开始。中成房业提供的数据显示，今年上半年，西河板块住宅供应面积约10.76万㎡，共1278套；成交面积约9.43万㎡，共1013套，产品类型主要以刚需为主；区域大型开发商数量达到7个。供销稳定，板块依然保持活跃。

招商依云上城销售经理林波在接受腾讯房产记者采访时表示，在整体市场背景欠佳的情况下，西河依然能保持比较高的活跃度，主要有三个方面的原因。

首先，最重要、最核心的还是产业带动，有产业才会有源源不断的产业人口转化，给房地产发展带来有效而稳定的消费客群。目前二汽集团已经在西河圈地4000亩，着力在西河打造一个巨型汽车产业园。和当年一汽入驻驿都大道给区域带来的巨大影响一样，成洛大道正在复制驿度大道的发展模式。正是巨大的产业发展潜力让区域人群看到了西河房地产的无限前景。

其次，交通的进一步完善是也是西河板块能保持活跃的重要原因。地铁4号线东延线拉近了西河与主城区的距离，能够最大程度上承接城区内的外溢性客户。成安渝高速更是打通西河板块与成安渝高速辐射下的二级城市客户的通道，便于西河板块吸入更多的二级城市客户，并且这种成交特征已经开始显现。招商依云上城的成交数据就显示，来自资阳、安岳、乐至的成交客户数量在呈不断上升的趋势。

最后，精准刚需客群定位，西河板块各个项目务实定位西河地缘性客户和转化的产业人口为主力客群，不断在性价比上做文章，提升刚需品质，因此供销两旺。

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西河板块驿都大道 高楼林立

世纪广场 配套成熟地铁穿城而过

在龙泉世纪广场板块，则是完全不同的区域感受，相比感官上还略显荒凉的西河板块，龙泉世纪广场生活气息已经颇为浓厚。各个街道人来人往，与主干道驿都大道的旺盛车流相应成辉，区域成熟之势已经开始凸显。在中国铁建果壳里的城正门外的街道甚至已经有了一个天然形成的农贸市场，卖烧烤的、卖蔬菜的、卖副食的、卖小吃的一应俱全，大街小巷遍布着来往的四处揽客的人力小三轮。

“在其它主城外的刚需板块还在努力给客户解释区域未来成熟的时候，我们已经可以让客户基本看到自己未来的真实生活场景了，所以无论是主城来的刚需客户还是龙泉本地的刚需客户，一般都是自己看，我们很少给他们讲太多，只要觉得合适，他们一般都不会扭捏，很快就完成交易行为。”驿都城销售经理田女士如是告诉记者。

田女士进一步介绍到，世纪广场板块的成熟更多来自于其比较早的开发历史。从2005年御源大湖区、皇冠国际社区、艺锦湾开始算起，世纪广场的实际发展历史已近10年。配套完善、区域成熟、真正有生活气息，相比很多宏观的区域规划，这才是刚需客群真正想拥有的。所以区域成熟压倒一切，市场再不好，刚性需求始终存在，看到这么有生活氛围，大多刚需客群还是难免不动心。

森悦中心销售经理周玉峰则表示，除了生活氛围的形成，政府的重点打造也是世纪广场板块能在淡市下活跃的重要原因。龙泉政务中心迁到板块内后，政府规划了了“一核一带”的精准定位，即以世纪广场政务板块为核心，以龙泉经济带为依托，区域发展潜力巨大，是龙泉无可质疑的新城区。

此外，地铁红利也是造热板块的巨大动力，预计10月通车的二号线东延线从世纪广场穿城而过，满足更多需要公共交通客群的需求，最大程度承接了成都外溢性客户。现在世纪广场的客户构成基本是30%龙泉地缘性客户、30%成都主城外溢性客户、30%川内二级城市客户、10%省外客户。

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世纪广场板块的楼盘

大面 品牌开发商云集不断升温

区域内的行销在陪同腾讯房产记者走访大面的时候，无不骄傲的给告诉记者，“买大面就是买品牌。”行销的话虽然有夸张成分，但大牌开发商云集的确是大面区域不争的事实。万科、保利、国嘉、世茂、华润、百悦等品牌开发商在区域内都有体量不小的项目。大牌开发商的扎堆造势是区域一直红火的重要原因，即使淡市背景下也不减过多衰减，依然保持比较高的活跃度。中成房业提供的数据显示，截止目前，大面板块区域内大型开发商已达到14家。今年上半年，区域土地成交354.01亩，住宅供应约31.48万㎡、合3497套，住宅成交约44.59万㎡合4873套。板块活跃度高，大量刚需人群云集。

区域内开发商表示，大面的高区域热度的确要归功于品牌集聚效应，大量大牌开发商共同入驻，不但提升了区域地位。在广告推广上也易于形成合力，提高板块曝光度，共同造热板。同时，精准刚需客群定位有效承接主城外溢型客户。

华润国际社区项目负责人杜辉则认为除了大牌聚集，大面板块自身本来就有很多区域优势。杜辉表示，首先在生态上，大面前有三圣花乡后有龙泉山，成都很少有其它区域可以与之相提并论。其次在与主城的交流上，大面距离主城近且交通方便，成龙大道有332线路30分钟抵达万达，驿都大道有地铁2号线直通春熙路、天府广场。第三是配套齐全，教育，医疗，购物一应俱全。在以上利好下，板块内目前每平方米仅6000多元的价格还是非常吸引人的，板块活跃是自然现象。

但杜辉否认大面是刚需主战场，不认为大面是以刚需为主。杜辉表示，“这个区域里面，洋房、120平米以上的高层、刚需等各种产品类型都有，比如我们的项目就是华润国际社区就是以“现代时尚风格”为主题打造的精品时尚社区，区别于一般的刚需。大面其实是一个供应很丰富的区域，只是因为刚需产品是大面很重要的一个供应量，而目前的市场又恰好是刚需走量的时候，所以给人造成了大面是刚需板块的错觉。”

三大板块各有优势 未来发展前景看好

中成房业市场部经理时红萍表示，龙泉大面、西河、世纪广场、三大板块在淡市之下热度不减，更多的是依托于龙泉汽车经济城的产业规划，有足够多的产业人口能转换成购房客群。随着龙泉汽车城“中服”、“东娱”、“北贸”、“南造”四个区位规划的渐趋成形，三大板块的也会有各自的进一步发展定位和目标客群，可以实现健康发展，相互依托，共同鼎力城东。

高策新源市场研究中心总监胡银川分析这三大板块时则表示，大面板块的主要优势是离主城较近，区域内大牌开发商云集，距各种生活配套也逐渐完善，对主城区外溢的刚需客群吸引力较强；西河板块的最大优势是产业优势，随着西部汽车城相关配套产业的落地，西河板块将会迎来一次新生；世纪广场的最大优势是区域优势明显，地处龙泉驿城区的核心位置，对龙泉驿当地和周边客群的吸引力非常大。

在三大板块未来发展方面，胡银川认为，三大板块各自具备发展优势，大面未来依旧将承载主城区外溢的刚需客群、世纪广场板块在地铁2号线东延线开通后不排除吸附更多的城区客群；西河板块由于位置较偏，在地铁4号线东延线建成之前吸引力依旧有限。

但胡银川否认为这三个板块是目前城东刚需主战场，“大面板块毫无疑问是城东刚需的主战场，而西河板块、世纪广场板块虽然也是刚需定位为主，但是客群仍以龙泉及周边区域客群为主，对主城区外溢的刚需人群吸引有限，所以当前只能算是龙泉驿区的刚需板块。”胡银川最后说。

转自大成房产成都站