购房者注意！成都链家二手房破10万套

装修小编 · 发表于 2019-8-6 08:40

看到一篇关于楼市的帖子，发给大家看看，以下观点仅代表原作者个人观点。

7月26号晚上，我习惯性打开链家APP查看当天的数据，惊讶地发现，二手房挂牌数量已经超过了10万套，达到100157套，比我和团队此前预判的时间早了几天。

10万套二手房，这还仅仅只是链家外网的数据，如果算上链家内网以及其他非链家平台的数据，那么成都的二手房挂牌数量，将是远远大于10万套的。可能大家没有什么概念，那么只需要记住两点：

第一，这是成都有史以来的二手房源数量之最；

第二，这应该是仅次于重庆，位列全国第二的数据。

相信老读者应该记得，去年5月7日我写了《警惕！成都二手房已成堰塞湖》，当时链家外网的二手房数量是38164套，而到今天已经翻了三倍，堰塞湖早已不是警告，而成为了事实。

那么，这跟我们普通购房者有什么关系呢？

第一，成都二手房堰塞湖状态还将继续！

根据撸房价统计的链家数据显示，今年以来，成都二手房的库存走势就是一口气持续走高，几乎没有任何的转折或者放缓迹象，这说明未来较长一段时间，这个趋势不会改变。

此外，链家和贝壳APP数据显示，每日的二手房新增供应数量在500-600套；而每日的去化量在150套左右，这说明每天的净库存为400套左右。照这趋势预计，当前10万套根本不是堰塞湖的峰值，个人预计这个峰值将会达到12-15万套左右，纯感觉，没依据。

因此，对于大多数购房者来说，完全不用担心二手房房价会反弹。

目前的堰塞湖状态，会让二手房处于一个筑底的阶段，甚至不少房源还有一定的阴跌和砍价空间，这对持币待购的购房者来说，是相对更友好的。

第二，成都二手房房价会不会大幅下跌？

相信很多购房者听我说不用担心二手房房价反弹，心里会暗暗松一口气；而看到我说还有一定的阴跌和砍价空间，心里说不定也会暗暗盘算，有没有捡漏或者抄底的机会？

有，肯定是有的。

前几天，黄曦在群里发了一个金融城带学区的高端精装房房源信息，120多平米套一，挂牌单价只要2.4万，而它同小区的其他房源，挂牌价都在4万左右，这相当于6折出售。

我很清楚这个楼盘从开盘到现在为止的所有价格，甚至它的内部价和财务底价我都清楚，所以我一看到这个2.4万的价格，我就知道房东一定是急需现金，在原价的基础上加了一点点资金利息和税费，就平价出手了。可惜，我们几个人都没有房票，所以也只能眼巴巴看着其他有缘人捡漏。

但是，我们今天不应该去讨论这种极端情况，而应该更宏观的去看待这个市场。我在今年3月12日写了《新房、二手、土拍三线开花，成都楼市确认“小阳春”》，文章中明确提出“成都二手房筑底行情已经开启”，并且将持续一个“非常长的过程，往往以年为单位”。

从撸房价统计的数据结果显示，这种筑底行情基本确认。

首先，是成交量。

从3月到7月，成交量基本稳定在100-200套之间，在箱体内上下波动，基本平稳。

其次，是成交价格。

从3月到7月，二手房成交价基本就是一条直线，围绕1.5万这根弦小幅震荡，极其平稳。

以上都说明一个问题，成都二手房量价平稳，并没有随着库存的上升而产生大的波动，这就是筑底状态。因此，从宏观上来说，成都二手房价格不存在大幅下跌的可能。

那么对于购房者来说，如果有捡漏的机会，当然是好运气；但总的来说，成都二手房价格不会有太大的下跌空间。在合理的二手房价格基础上，适当砍价，5-10%看谈判水平，但千万不要有不合理的价格预期。

第三，哪些购房者应该优先考虑二手房？

我在“问问”上经常回答购房者的提问，其中纠结于新房和二手房的读者不在少数。

首先，我们从成交面积分析报告可以看到，成交量最大的户型为70-90平米，占比37.6%，而110平米以下的户型总占比达到了82.6%。

其次，我们从成交房源总价分布也可以看出，100-150万房源占比最多，达34.5%，而200万总价以下的房源占总成交的比例高达89.1%。

以上都充分说明了一个问题：买二手房的都是刚需购房者，因为新房市场已经几乎没有小面积、低总价的房源供应，因此刚需购房者只能退而求其次，向二手房市场寻求“解渴”。也再一次印证了成都房地产市场的“新房癌”特征：二手房，永远是新房的补充和“备胎”。

因此，毫无疑问，首先应该优先考虑二手房的人，是预算比较有限的刚需型购房者，如果你的预算在200万内，尤其是150万以内的时候，应该重点关注二手房。

同时，我认为既然二手房是新房的“备胎”，那么对于摇高性价比新房希望比较渺茫的“普通资格”购房者来说，也可以适当考虑将关注的优先级向二手房倾斜。

第四，堰塞湖何时缓解？价格何时企稳？

任何事物都有形成、发展、高潮、缓解、结束的过程，二手房堰塞湖也不例外。成都二手房不可能无限制的增多下去，二手房价格也一定会有企稳甚至反转的一天，掌握好这个时机，我们才能在最好的时间点结束前出手。

通过前面的分析，其实我们已经明白，二手房是以新房为参照物或者说靶向的。如果我们仔细回顾2017年3.23新政以来的一二手房走势，我们就不难发现，新房涨的猛，二手房就跟随涨的猛；新房被控住了，二手房还能继续涨3-6个月，因为它的反射弧要长一点；新房日子不好过了，二手房的日子就更难过，摔下来的幅度也要比新房大一些。

此外，一二手房之间还有一个关联，就是房票和钱。我曾经说过一句话：每一个待售的二手房背后，都有一个等待摇号的灵魂。我相信在经历了这么久的“科普”之后，没有人会卖了房子去挥霍消费或者捏着现金吧？卖房子，一定是为了买更好的房子，否则还不如不卖。

因此，只要我们能够推测出新房的企稳周期，再预留一定的反射弧，那么大体上就能知道二手房的企稳周期。

什么是新房的企稳周期？

我们都知道，成都这一轮调控是有一定“偶然性”的，在市场动能尚未充分释放时，就已经被行政干预了。这样做的结果，就导致了高楼面价和低楼面价楼盘同时并存，市场价格紊乱。

只要低楼面价带来的这种高性价比新盘存在，那么高楼面价新盘就不容易卖得动，而二手房也无人问津。因此，低楼面价楼盘去化几乎殆尽之日，就是成都新房周期企稳之时，也是二手房企稳之时。

根据我们之前的统计，以及2018年11月28日那篇《成都200个低楼面价楼盘，还剩多少？》中说的，这个去化周期为6-9个月，再考虑到部分捂盘的情况，那么我们相信，2019年年底之前，低楼面价楼盘将会去化的七七八八。

而剩余的楼盘或尾货，除了死扛到底的那种外，我相信最迟在2020年的“金三银四”再走一波，基本就不剩什么了。那时候，成都楼市的标杆和价格主导，将是以中高楼面价楼盘为主，房价价格区间在2-3万元/平为主。

此时，在稳房价、稳地价、稳预期的要求下，成都房价进入正常的企稳周期，而二手房也预计经过3-6个月的反射弧，随之企稳，大概会在2020年的下半年，成都二手房的堰塞湖现象将出现缓解，二手房房价也将企稳。

换句话说，从2019年下半年到2020年下半年这一年左右的时间，是出手二手房相对合理的时机，一方面，是房源选择较多；二方面，是议价空间更有利于买方。

最后，做一个总结。

1、预判这种事情，都是个人观点，仅供参考，错了就错了，就当娱乐。

2、这种预判一是基于数据二是基于逻辑，更多是宏观层面，大家了解个方向就行；具体到个体、个盘，还要具体问题具体分析，既有技术，也看运气。