“房产赠与”免个税新规实施后，过户给子女哪种方式更省事省钱？

装修小编 · 发表于 2019-6-26 15:38

房产赠与免个税新规落地后，房产过户给子女方式选择迎来大改变？

人都有老去的一天，倾力置下的房产大都会传承给子女。摆在大家面前的共同问题是，在目前继承制度还不是很完善的情况下，如何将房产以最省钱、最省事的方式过户给子女？到底是在世时过户好，还是离世后办理好？

事实上，笔者在此前已对相关制度进行过梳理，对在世赠与、在世买卖、离世后继承三种方式进行比较分析，最终得出的结论是，对于大部分人来讲，通过“买卖”的方式过户房产最省事也最省钱。

不过，这两天，一条信息引起房主们广泛关注，那就是近日财政部官网上挂出的一份文件，这份文件名为《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，是由财政部与税务总局联合发文。其中，对以下3种房产赠与情况免征个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

乍一看，很多购房者或者房主们理解为房屋过户将省去一大笔钱，有围观者表示，幸福来得太突然了。事实真的如此吗？

笔者对此查询了一下相关资料并向有关人士了解，房产赠与过户所需的个税，早在2009年就已经取消，也就是说10年前就已开始免掉了。问题是，为什么国家两部门在近日再次发文提及房产赠与取消个税呢？

其实，在两部门就《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目政策问题的解答》中已提及，仅是税目发生了变化，由此前“其他所得”调整为“偶然所得”，换句话说就是，税率本身没有任何变化，房产赠与子女该交多少税费还是应交多少。下面我们再把最新的房产过户制度梳理一遍，看看哪种过户方式最省钱、省事？建议收藏。

第1种房产过户方式：生前赠与

由于我国将房产列入不动产范畴，所以赠与房产仍然会产生不菲的税费。主要包括契税、公证费、评估费和个税，好在房产赠与过程中的“个税”国家已发文免征，所以只剩下前三项税费需交纳，交纳比例分别为房产评估值的（契税）3%、（公证费）1%、（评估费）0.25%。

举例：以1套总值500万的房产为例（下同），赠与时需交纳契税15万，公证费5万，评估费1.25万。3项税费共计21.25万。虽然个税免掉了，但3笔费用着实不小，随着未来房价不断上涨，生前赠与过户费用只多不少。

第2种房产过户方式：生前买卖

买卖房产过户，个人办理或者委托房产中介办理都非常方便，只要买卖过房产的人都知道基本流程。在现行房产交易制度下，房产买卖过户主要与房屋的面积、不动产证取得时间、房产交易总价等情况相关。发生的最大项费用为契税、增值税以及个税三项，具体如下：

契税：不动产证满5年且唯一房产，90平米以下房产，契税为交易总价*1%，90平米以上房产，契税为交易总价*1.5%，但如果是非唯一房产，契税则为房产交易总价*3%；

增值税：不动产证满两年，免交增值税，不满两年，增值税为房产交易总价*5.6%，这是房产买卖交易支出的最大一项费用，所以，若非急需，最好等满5年再交易最好。

个税：分普通住宅和非普通住宅两种，前者个税为房产交易总价*1%，后者个税为房产交易总价*2%。

举例：同样是1套交易总价为500万的房产，面积介于90-144平米之间，且取得不动产证已经满5年，按照现行税率，买卖过户三项税费共计12.5万。对比第一种赠与过户方式，整体税费少近4成。如果再把时间拉长看的话，随着房产税落地，未来交易环节税费有进一步下降空间，所以，买卖过户费用只会进一步减少。

第3种房产过户方式：离世后过户

离世后过户房产，对于子女来讲，就是遗产继承，这是目前国内最常用的一种方式。原因就在于国人思维比较传统，对于部分生前的老人来说，他们顾忌过早的把房产过户给子女，自己的养老生活会不会没保障？对于子女来说，也不方便在老人在世时提及房产分割的事，让老人不快。那么，这种常见的过户方式省事省钱吗？

从过户流程上看，相比前两种过户方式，离世后过户房产的相关手续办理其实是相对简单。并且，离世后过户房产直接产生的相关税费也非常有限，如公证费、登记费等，总共加起来也不过数百元到几千元不等。不过，实际情况并不适合大多数人，离世后过户房产会产生两个重大弊病：

一是由于国人不太喜欢生前立遗嘱，对房产安排无明确交代，所以，当遇到子女亲戚众多的家庭，往往会因为房产分割产生矛盾纠纷，甚至对簿公堂。即使由其中一个子女完全继承，还需要其他法定继承人书面放弃才可以；

二是离世后继承下来的房产，称之为“遗产”，在很多时候，继承人本身已有房产，而继承过来的房产就属于“非唯一房产”，当继承人再卖出这套房产时，就需要在交易过程中交纳房产差额20%的个税。

以上三种过户方式总结比较

在现有的最新制度下，通过三种过户方式的分析比较发现，生前赠与过户税费竟然比买卖方式还高，而离世后过户看似花钱少又省事，但并不适合大多数人，否则以后还会交纳更多的钱，且留有隐患。最后的结果是，即使这个赠与房产免个税的制度出来，并未改变房产过户方式选择、也未减少费用。所以，在未来相当长一段时间，买卖过户房产仍旧是最省事和最省钱的方式，也更适合大部分群体。

来源于今日头条