拍卖房知识问答，不懂这些消息吃大亏！

看破 · 发表于 2017-5-14 07:59

拍卖房大概流程和风险注意！
拍卖房流程相对复杂！有些直接跟法院沟通（如铁路法院）有些拍卖公司！有些银行债权人！每标的不一样！还有现在拍卖都是法定程序！价高者得！交了保证金不一定买得到！税收和中宇费比正常过户高点一般多1到3个点！！
当然优势也明显！一是成都拍卖房不限购！二是比市场价要低！三是有些房源市面没有卖的但拍卖的可能有（比如临拆的老小区！优质学区房等！）现在拍卖房也可按揭贷款了！孰优孰劣自己斟酌！
拍卖前准备工作！准备保证金！保证金每套不一样！（拍卖成功保证金转为购房款！未成功保证金原路退回！）
注意事项！1.现在拍卖房不限购！相对竞争大！买家应有达到市场价的心里预期！2.要贷款的请提前通知！银行要预审！贷款按起拍价贷
1.问题解答！是否可以贷款？
拍卖房现在可以贷款，虽然房管局不认定是几套房，但是具体还是按照银行的标准来。也就说，银行决定给不给贷，给贷多少。
2.拍卖房限购吗？
成都明确不限购！

3.拍卖房真便宜吗？
便宜”感觉是资产拍卖的基础属性，尤其是放到司法拍卖的汽车、房产等上面。
从起拍价确实比评估价低很多，评估价也比网上报价低一些！从成交价上看就有起伏了，有的低于评估价、有的一样、有的多于评估价！终之一句话拍卖市场有竞争！靠运气！
整体来说拍卖房源的拍卖成交价比小区的实际售价要低是肯定的，但是大家别忘了加上税费。
所有税费均由买方承担，按照房源性质预计在4%~10%之间，并且除此之外，房子欠的水电煤气物管费通通买家承担。所以拍卖房比二手房跟考验买家或中介的专业知识【拍卖房不比二手房很多信息不全这就要求我们多种渠道验证！这方面我们有惨痛教训的哈！
拍卖案例参考！【如何规避】
案例1
税费多“低价房”变“高价”
罗女士去年拍得了一套青羊区的房产，该房产之所以被拍卖，是由于原房主向他人借贷不还，被债权人告上法院并被查封。“房子拍下来的价格不错，低于市场价1000多元一个平方，可让我没有想到的是，后期需要我解决的税费却远远超过了这份‘便宜’”罗女士说，拍下房产后，她才发现这套房子已经欠了“一屁股”的债务，包括物业管理费、电费、天然气等加起来有2万多元。
更让罗女士感到意外的是，这套房产按照规定还需要缴纳约8万元的土地增值税，“当我住进去这套房子时，其价格已经远远超过市价了。”
点评谨慎竞拍的大宗费用
张健律师说，在竞拍房屋前，最好要去物业公司调查该套房产拖欠的费用状况。“像土地增值税、土地出让金等税费属于大宗税费，就更应该查清。或者，竞拍者也可以在竞拍过程中与申请执行人约定到底由谁来承担这笔费用。”
专家支招：不仅要查清房源资料还要实地勘察
成都拍卖向记者表示，竞拍房产不能只看价格，更不能图省事，因为房产是一个特殊商品，不仅购买手续复杂，而且处理不当，还会出现一系列不必要的麻烦。他还向记者介绍了参加拍卖的一个基本方法：
首先，需要对选中的房源在交易中心网站进行查阅基本信息，但这是远远不够的，接下来还需要到国土等相关部门查清该套房产的产权关系，包括房屋拍卖公布的面积是否与过户登记面积一致、土地使用年限、是否存在租约、原业主是否存在大额欠款等等。
其次，要不怕麻烦地对房源进行实地勘查。虽然有可能无法进入，但可以请教该小区的居民及周边居民，向他们询问房源的基本情况、价格、有无大的瑕疵等等。还可以向该房源的物业管理处咨询该房源的情况，有无拖欠相关费用等等。
案例二
竞拍成功后无法贷款
杨先生来成都工作4年了，却一直没能攒够买房的首付款，因此他一直希望能“淘”到一处低价的房产。“前段时间，我看到双流一套房产的起拍价才60多万元，比市场价低了一大截。”杨先生说，在随后的拍卖会上，他交了5万元的保证金，并顺利地以70万元的价格将该套房产拍卖下来。
但在随后的办理手续过程中，却被告知，他竞拍的这套房产的土地使用年限已经过期，不能给予贷款。
“我这才发现，这套房子的土地使用年限只有30年，到去年就过期了。”杨先生说，他又找到几家银行咨询，结果答案都是一样的，无法贷款。这也意味着，如果杨先生在规定期限内无法筹措到全款，他所缴纳的5万元竞拍保证金将被没收。
律师点评竞拍前要查清房产情况
北京大成律师事务所深圳分所的张建律师表示，竞拍前应该仔细阅读拍卖公告，了解房屋的瑕疵，而且要去国土部门调查相关情况。
“像杨先生遇到这种情况，由于自己的大意，没有规避拍卖风险。即使杨先生筹到购房资金，接下来也需要面临土地续期和房产过户的问题。”
拍卖活动应遵循哪些原则
内容摘要:1、遵守法律、行政法规的原则。
拍卖活动应严格遵守《拍卖法》和有关法律、行政法规。如委托人、拍卖人、竞买人、买受人之间订立的合同，如果发生纠纷或损害赔偿问
1、遵守法律、行政法规的原则。
拍卖活动应严格遵守《拍卖法》和有关法律、行政法规。如委托人、拍卖人、竞买人、买受人之间订立的合同，如果发生纠纷或损害赔偿问题，应按《民法通则》、《合同法》等法律规定执行；拍卖文物的应按照《文物法》的有关规定执行；拍卖房地产的，应按照《土地管理法》和《房地产管理法》的相关规定执行等。
2、遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
公开，主要指在拍卖活动中，要有较高的透明度。对拍卖的时间、地点、拍卖的标的物、拍卖叫价等全部公开。
公平，主要指参加拍卖活动的当事人之间设定的权利、义务应当公平，任何一方不得把自己的意志强加给对方，不得未经公开拍卖而私下成交，任何人不得以任何理由获取特殊待遇或优惠条件。
公正，主要指拍卖活动各方当事人的合法权益，都应依法予以保护。任何一方违反了法律、行政法规的规定或合同中的约定，都应承担相应的法律责任。《拍卖法》中的规定，主要应体现在以下几点：
一是委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买；
二是拍卖人及其工作人员不得以竞买人身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买；
三是拍卖人不得在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产；
四是竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。
凡发生上述行为，拍卖活动当事人应依法承担民事责任。工商行政管理部门对违法行为人还可以给予行政处罚。
诚实信用原则，主要是指拍卖活动当事人之间应尊重对方利益，以诚相待，重合同守信用。如当委托人在委托拍卖自己的标的时，应主动向拍卖人说明该标的来源及瑕疵，拍卖人对此情况，也应如实向竞买人说明。

拍卖程序
1、委托拍卖
(1)委托拍卖当事人和标的物的审核。
(2)拍卖品鉴定与评估。
(3)确定拍卖品底价。
(4)订立委托拍卖合同。
2、拍卖公告与展示
(1)确定拍卖公告内容。
(2)拍卖公告通过媒体发布。
(3)拍卖人在拍卖前展示标的。
3、拍卖实施阶段
(1)审查竟卖人资格。
(2)交付竟卖保证金。
(3)招开拍卖会。
(4)签署拍卖成交确认书。
（5）支付拍卖价款及佣金
(6)拍卖品可权属转移。
4.拍卖成交后的服务