(转）链家的真正目的，根本不是卖房子 国产洋葱

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日前，上海市消费者权益保护委员会向社会曝光了

　　“上海链家房地产经纪有限公司违规经营案例”。案例中，链家把查封的房子卖给购房人，消费者在支付定金或房款后，房子遭到查封、房产证无法办理。对此，上海市住建委已经开展正式调查，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格也被暂停。

　事件在网上引起广泛讨论，许多文章都分析了链家背后的“经营模式”，认为他们通过损害消费者利益来牟利，甚至有人高呼，链家对上海等地的高房价也要负一定责任。一时间，链家成为众矢之的。

　　那么，这个被视为毒瘤的房产中介，究竟是一个怎样的组织，背后到底还有怎样的阴谋？为此我们栏目专门采访了国内知名的经济学家、战略咨询顾问潘石姨潘教授。而潘教授给出的答复却令人大吃一惊。

　　“链家不是一般的公司。”在办公室里，潘老师悄悄的对记者说，时不时的还用目光一扫窗外。透过百叶窗，记者可以看到楼对面刚好就一家链家的门店，虽然大门紧闭，但里面似乎还有幢幢的人影。

　　2001年，在那个经济不景气、房地产经纪公司纷纷缩减规模的年月里，链家却在逆势中毅然开店，并在之后的十几年时间里，迅速扩张，奠定地产行业巨头之位。特别是近几年，链家大量吞并其它房产中间，什么成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红等一一收入麾下，已有一家独大之势。

　　从那时起，潘教授就注意到了链家。长期以来，潘教授都专注于国内发展迅速的企业，比如知名的国际一线餐饮巨头沙县小吃。许多人都读过一篇名叫

　　《一曲忠诚的赞歌》的网文，但没有人会想到，其中提到内容，就来源于潘教授的论文。只不过因为涉及行业机密，潘教授的论文没能在期刊上发表。

根据潘教授的经验，那些扩张迅猛的公司，一定没有看上去那么简单。本着这一理念，潘教授后来又把目光锁定在了大名鼎鼎的黄焖鸡米饭。为了收集数据，潘教授吃了近半年的黄焖鸡米饭，就在这个过程里，潘教授发现，一块绿色的招牌出现的频率不比黄焖鸡米饭低。

　　终于一天晚上，潘教授脑子里绿光一现，把一肚子黄焖鸡吐了出来。

　　从那时起，潘教授就开始研究链家，对链家的经营模式和状况早有一定了解。链家一贯的策略，就是在居间合同中故意隐瞒重要信息，再利用衍生金融服务，阻碍买卖双方正常交易。

　　外界普遍认为，在阻碍交易之后，链家就可以通过各种“解决方案”，赚取更高额的利润。但潘教授却不这么看，因为这些做法有几大不利：

　　惹众怒。众所周知，链家的扩张早就威胁到了其他房产中介的生存，搞这套模式肯定更吸引怒气。这种“走自己的路让别人无路可走”的策略，无疑最终只会走向死路。

　　高风险。制造信息不对称，哄抬房价，还出售不合格的房源，链家的每一步都走在违法犯罪的边缘，稍有不慎就有可能全盘倾覆，这次的事件就是例证。

　　不可持续。从外界看来，链家的做法实际上是坑骗消费者。但消费者不是傻子，被坑了一回肯定不会信第二回，就目前来看，去链家买房的人肯定会不断减少。

　　稍有常识的人都能够看出，链家以这套模式运作下去，久而久之，房子只会越来越卖不出去，难道链家这么大的公司会看不出来吗？可见链家绝对不是一家单纯以卖房为目的的中介。

　　那么链家的目的到底是什么呢？潘教授陷入了苦苦的沉思。直到2016年出，链家冠名了

　　《欢乐喜剧人》，潘教授才猛然有了答案：

　　链家的目的，就是想让房子卖不出去。

]　听到这里大家可能会发出嘘声。就连这么难吃的沙县小吃，都不是以做了没人吃为经营目的的，一家房产中介，怎么会有这么宏伟的目标？

　　潘教授表示，答案就在“欢乐”这个词里。冠名一个节目，不单是看出价，还得看冠名商的气质和节目的风格是否契合。比如“加多宝”就契合了《中国好声音》，如果换成“护舒宝”，我们就会听到：

　　“正宗卫生巾正宗好声音欢迎收看由卫生巾领导品牌护舒宝为您冠名的护舒宝卫生巾中国好声音……”

而冠名

　　《欢乐喜剧人》，说明链家契合了这个节目的风格。从这里我们不难看出，链家也是一个追求“欢乐”的公司。

　　那么，这和卖房子，和“让房子卖不出”，又有什么关系呢？

　　一直以来，许多人都抱怨北上广深等地的房价太高，买不起。“高房价”成为了许多城市奋斗者的心理负担。即便是那些买了房子的，心理也轻松不到哪里去。众所周知，大部分购房者都是努力攒足了首付，又不得不背负沉重的房贷，成为所谓的“房奴”。

　　房价居高的局面无法改变，年轻一代的精神重负也就很难从根本上被消除。

　　到底怎样才能消除这份重负呢？

　　一是让大家一夜暴富——这明显不可能；

　　二就是让那些人都不再想要买房。但除了部分整天浪迹大理西藏满嘴情怀的伪文青以外，很少有人真的敢说自己不想买房。也就是说，大家都对“买房”还抱有一丝希望。

　　而链家的目的，就是彻底消除这一丝希望。想像一下，当链家终于垄断了房地产中介市场，房价被它炒到高不可及，买房的难度无限增大，这些家境一般的年轻人们肯定会彻底失去购房的意愿。这时，大家就会花钱就享受眼前的生活，或者逃离一二线城市到小地方提前养老，整个社会的幸福感肯定会节节攀升。

　　到那个时候，已经遍布全国大城市的链家，将会完成向文化产业的转型。每一个链家的门店就是一个小剧场，所有无力买房的年轻人都可以到里面喝茶聊天，同时欣赏

　　“开心链家”推出的小品和相声：

郭德纲：人来的不少啊。

　　于谦：唉，今儿都坐满了。

　　郭德纲：怎么不好好呆在家里呢？

　　于谦：什么话，房价那么高，谁买得起家！

　　郭德纲：怎么没家，我看大家都有家嘛。

　　于谦：你给我说说，哪来的家啊？

　　郭德纲：链家就是你家！

　　于谦：嗨，别挨骂了！

　　所谓洋葱新闻，其特点是以最正统的新闻报道手法，报道纯粹虚构或真假掺半的新闻事件，从而达到娱乐或讽刺的目的。你可以认为是“一本正经地胡说八道”，也可以理解为高级黑，总之我们就是要对无聊的正常世界说呵呵。（转载请注明出处，并不要漏掉这句话。后果自负，面斥不雅。）

蚂蚁保洁静静 UID 950858

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如果你是卖房的。
呵呵，不好意思，你的房子从你进店的一刻起就被房产中介店恶狼似的盯上了，他们会通过各种说辞来探出你的心理底价，同时尽力打压，如果觉得有利可投，房产中介店便会派出自己的评估去看房，但你不知道，房产中介店对你说这是客户，评估如果认为可行，他们就会在找几个托去看你的房子，然后给几个较低的价格，让你怀疑你房子到底还值不值钱。随后他们会和你来谈限时销售，如果你确实不急卖，不和他们签的话，如果确认有相当大的利润空间，呵呵，他们就会收购啦，不过房产中介店称之为暗收，就是以客户的名义买来。所以说你卖房之前一定要多找几家中介讯讯价，不可盲目报价。
同时他们还会劝你留钥匙，如果你不愿意留的话，又有利润空间，又是个空房，考虑到你有留钥匙的可能性，他们会找好几个托陆续看房，把你跑到要死，跑烦，自然就把钥匙留下。
你看前面的一段时可能会有疑问，房产中介店哪来的钱收购房子？？？
下面就以x中介为例来说说吧！
其实，这正是x中介的聪明之处。x中介在签三方协议时，会尽力劝说买卖双方从x中介过款，买方要在去房管局签买卖契约之前将全款（如果是一次付款的话）打到公司帐上，但x中介退款给房主的时间却是新房本下来后3日内，名义上说是要保护买卖双方的利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差，呵呵，x中介可以拿你卖房子的钱去收购房子啦，连利息都没有，真是无本万利啊！x中介拿这叫资金沉淀。不过他这样霸王的退款约定也只是欺软怕硬，曾经有个店拿这个湖龙一地痞，但被地痞掂着刀子把钱要回来了。普通百姓还不是乖乖就范。

好了，先剥到这里吧，来聊斋的也都是理性的有分析有判断的人吧，不信的值当我胡说灌水吧，但看到很多确实是需要买房的刚毕业几年的年轻人、那些老年人，还有那些下过岗的中年人，真的没什么钱，但依然被房产中介店黑掉几万，心中就有一种难言的痛楚！
房产中介的业务操作介绍

一、三方业务
三方业务——二手房买卖业务，是房产中介店最基础的业务。
1、内部员工。无论是买方还是卖方都是房产中介店员工最喜爱的客户，成交之前他们可以把客户当成爷爷看待，尤其是买方，但成交之后就不同了，尤其再出现纠纷，反正你中介费交了，“爱怎么样怎么样”是房产中介店员工背地里常说的一句话。房产中介店员工再向客户推荐房子的时候通常会把房主的标价再往高里报5000块，给自己留下缓和的余地。房产中介店一直在教导员工要聚焦客户价值法则，但落实到基层员工身上就变了味道，由于年轻，没有经历过买房的经历，房产中介店的大多数员工并不能完全能够做到换位思考，给客户推荐的房子往往不尽如人意。所以大多数情况下房产中介店的员工是比较郁闷的，只有真正做到理解客户的员工才能真切的把握客户。
2、买卖流程。外界对x中介有一种说法：x中介压款，一压一个月。这种说法有一定的道理，但是用x中介自己的话说，我是为了保障买卖双方的利益。在x中介，无论贷款还是不贷款的客户，只要能正常过户，x中介都要要求房款从x中介走，等全部手续办理完毕之后x中介才能把房款全款给房主。它完全不必那么做，过户之后就可以给买卖双方办理交房手续了，房款完全没有必要压那么长时间，如果我们细心的话就可以发现，x中介压款的时间就是房管局承诺过户的20个工作日的时间，x中介利用这一点大做文章，同时把这个时间差内的房款源源不断的输送到总部，至于总部用来做什么，那就不得而知了。至于其他中介如何操作，我想也差不多吧！

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三方业务
    三方业务——顺驰的二手房买卖业务，是顺驰最基础的业务。
    特点：和其它中介大同小异。
    1、内部员工。无论是买方还是卖方都是顺驰员工最喜爱的客户，成交之前他们可以把客户当成爷爷看待，尤其是买方，但成交之后就不同了，尤其再出现纠纷，反正你中介费交了，“爱怎么样怎么样”是顺驰员工背地里常说的一句话。顺驰员工再向客户推荐房子的时候通常会把房主的标价再往高里报5000块，给自己留下缓和的余地。顺驰一直在教导员工要聚焦客户价值法则，但落实到基层员工身上就变了味道，由于年轻，没有经历过买房的经历，顺驰的大多数员工并不能完全能够做到换位思考，给客户推荐的房子往往不尽如人意。所以大多数情况下顺驰的员工是比较郁闷的，只有真正做到理解客户的员工才能真切的把握客户。
    2、买卖流程。外界对顺驰有一种说法：顺驰压款，一压一个月。这种说法有一定的道理，但是用顺驰自己的话说，我是为了保障买卖双方的利益。在顺驰，无论贷款还是不贷款的客户，只要能正常过户，顺驰都要要求房款从顺驰走，等全部手续办理完毕之后顺驰才能把房款全款给房主。它完全不必那么做，过户之后就可以给买卖双方办理交房手续了，房款完全没有必要压那么长时间，如果我们细心的话就可以发现，顺驰压款的时间就是房管局承诺过户的20个工作日的时间，顺驰利用这一点大做文章，同时把这个时间差内的房款源源不断的输送到总部，至于总部用来做什么，那就不得而知了。
二、收购房业务。
    收购房——一般中介先把房子从卖方手中买过来，然后加价卖出，从中赚取一定的利润。
    特点：价格高于市场价，但一般低于25万；自己有钥匙，见不到房东；有委托书，可以直接过户；在报广上以红色或其它颜色突出显示。
    1、内部员工。作为支持顺驰重要利润来源的收购房业务是顺驰内部最具争议的一项业务，尤其是刚刚进入司的员工，都对顺驰赚取大量的房款差价而感到不安和不解，更有员工对于把收购房卖给同龄的年轻人或者老年人而感到于心不忍。但是顺驰的老员工却在信誓旦旦的教诲这些新员工：“我们赚取的是合理的利润，你想想，为了把这套房子卖出去，我们要有多少人晚上出去贴条，要耗费多少的人力、物力，相对于我们的付出，这些钱就显得太少了”；“卖吗？不卖你就走，在顺驰不卖收购房你就别干了”。于是，此种理念被用各种方式传递下去，有的人接受了某种观点就在顺驰干了下去，实在接受不了的要么不卖收购房，要么就辞职了。
    2、买方。对于要买房子的客户来说，他们一般分辩不出顺驰的那套房源属于收购房（合同号以“A”开头的房源就是收购的房源），此类房源一般价格较高，顺驰内部有一句话叫“低来高走，高来也高走”！在此套房源可以看房之后，附近的连锁店便会给手边的所有客户打一遍电话，约来同一时间看房，用顺驰自己的话说就是形成“聚焦”效应，造成拍卖效果；如果没有客户的话就晚上出去“贴条”，一个晚上顺驰的员工可以把一套房子的信息贴满附近的大街小巷，于是连锁店马上就积累起了大量的客户。
    对于看房的客户来说，他们会收到这样的信息“房主不在本地，全程委托顺驰代理销售”、“房主买了国际城（蓝郡）的房子，这套房子是用来冲抵房款的，房主全程委托我们代理销售”等等，无论是什么原因，反正你是看不到房主的面；如果客户提出来要看房本，他们会百般阻挠，一般会说你签了合同会给你看房本的。
    3、卖方。对于房主来说，要卖房子选择那家中介都是没有意识的，但感觉到顺驰的名气，以为会卖一个高价格，所以就到顺驰来卖房子，但他们没有想到的另一点，买方也不是傻子，价格高了肯定成交周期要长，如果脱离市场价那就只能苦等了。顺驰得到信息之后，如果房子在25万以下就会考虑是否收购这套房子，一旦确定为优质房源，就会安排“假”客户去看房子，趁机打压房主心理价位，直到房主降价到他们理想的价位，之后就开始鼓动房主全程委托顺驰代理销售，并承诺30日（或者更长）就可以给房主全款，但条件是房主必须把房本放到顺驰，另外再去公证处签订一个委托顺驰代理过户手续的公证书，然后要求房主腾房，交钥匙。然后本来是普通房源的这套房子就成为了顺驰的收购房，比原来房主卖的价格一般要高20000元以上去销售。知道顺驰加价卖出之后，卖方一直蒙在鼓里。
    4、同行。其实顺驰的这项业务是石家庄乃至全国各个中介普遍采取的赚取利润的方式，本来无可厚非，但是以顺驰员工无比偏执的激情大量收购市场上位数很少的优质房源，势必造成其它中介或个人炒房者的利润减少，因此行内痛恨顺驰也在情理之中，不过市场竞争，优胜劣汰，只能等待市场的检验。
    三、空置房业务
    空置房——开发商卖了许久都没有售出的商品房，顺驰以各种方式拿来加价卖出。
    特点：价格高于当地市场价；现房为主。
    1、内部员工。空置房业务是顺驰在石家庄利润最大同时也是对连锁店支撑最大的业务，一般连锁店周边有空置房可卖的话那奖金就相对于远的连锁店多多了。顺驰卖空置房的最有效的方式就是动用连锁店的客户资源和人力资源，扫楼（并非打扫卫生，而是把宣传单派发到每个家门口），扫南三条，扫新华集贸等，疯狂的推荐客户到售楼现场，售楼部和连锁店以及连锁店和连锁店之间的关系常常因为争夺客户而搅得乱七八糟，甚至有的员工之间反目成仇。作为顺驰的内部员工并不知道顺驰代理的空置房的低价，他们只管推荐客户到售楼部即可。
    2、开发商。开发商之所以把房子交给顺驰来卖，绝大多数情况是因为自己没有能力销售或者只剩下了尾盘而没有代理公司愿意代理，顺驰只是捡了一些残羹冷炙，但它的利润也非常大，比如他代理的第一个项目——钢西小区，一共才十几套房子，每套房子加价5万售出，顺驰在短短的三个月赚了50万还要多；第二个华兴园，之后是义西小区、安康花园、宏丰苑等，顺驰代理宏丰苑之后，由于其强大的销售力让开发商看到了顺驰的“厉害”之处，于是不惜和原来的代理商——汇丰行反目成仇，把御景江山交给了顺驰代理销售，于是顺驰在石家庄的代理行业初步站住了脚跟，宣称自己全力挺进了石家庄房地产的代理市场。但不久开发商就感到了伤痛，顺驰的利润要高于自己！！！这是让开发商就忍受不了的，于是开发商和顺驰在第一个代理周期以后结束了合作。之后虽然顺驰又代理了一个平山的项目和一个期房的项目，但明显顺驰在开发商的心目中已经树立了一个不利的形象。
四、租赁业务
    租赁业务是所有中介的基础性业务，顺驰也不例外，在石家庄，顺驰的租赁业务分为两种：
    低端租赁——租赁价格在800元（不含800）以下的租赁，中介费收取承租方月房租的50％。
    高端租赁——租赁价格在800元以上的租赁，中介费收取出租方月房租的100％。
    以前还有类似转租的全程无忧业务，但由于繁琐的工作流程以及冗长的空置期让顺驰赔了不少钱。
    这两项业务里面最有争议的是高端租赁，它收取的是房主的中介费，但一般房主会把这个费用转嫁给承租者，实际上顺驰赚的还是租房子的人的钱，曾经就有一个房主说过：“我这套房子平时就租2000元/月，但你们顺驰要收取我的中介费，所以我在你们这里成交就要多200元/月。”
    不过现在租赁业务已经不是顺驰的主要业务了，作为连锁店的员工也不再重视租赁房源和租赁客户，甚至对租赁客户爱搭不理，有了租赁房源都懒得登记。
    五、联动业务
   
    联动——顺驰置业和顺驰地产的互动业务，顺驰置业为顺驰地产推荐客户并在连锁店展示地产开发的楼盘信息，顺驰地产每个月给顺驰置业结一定的联动费用，如果推荐成功还有另外的推荐费。
    作为顺驰置业的员工要了解顺驰地产在对当地开发的楼盘，如果发现客户适合联动业务就要毫不犹豫的在内网发留言推荐到售楼部，客户成交以后顺驰置业就可以得到几千块的联动费。但顺驰地产却常常不守规矩，长时间的不结联动费让顺驰置业的员工很是气氛，因此顺驰置业和顺驰地产的矛盾也是十分尖锐的。
    顺驰置业的员工除了要往售楼部推荐客户外，还要负责在售楼部需要的情况下推荐人气客户到售楼部。开始的时候顺驰置业的员工还算老实，尤其是在04年4月17日国际城二期开盘的时候，从各个社区通过居委会找了3000个老头和老太太去看房子，结果弄的国际城方面一个措手不及，给弄砸了，于是以后国际城再需要客户的时候，顺驰置业的员工就动员自己的亲戚朋友等去凑个热闹，多少有了一些自己人骗自己人的味道